Apartamento, 70.77 de área total, 36.33 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha, 1 vaga(s) de garagem. 2 Quartos, 1 Vaga na Garagem, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha. Imóvel ocupado.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 186.445,00R$ 3.805/m² × 49 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 173.394,00 a R$ 197.632,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 8 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026; 3 arrematações em leilão ficam de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 184.534,00.
O valor atual do leilão (R$ 171.445,26) é 92% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 280.000,00+50%
Pelo anúncioR$ 250.366,00+34%7 anúncios no prédio pedem R$ 7.657/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 545.232,00+192%Santo Amaro, até 60 m²: R$ 15.008/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
18/05/2026
APARTAMENTO 904 TORRE C
Apartamento(provável retomada pelo banco)
49 m²
R$ 250.950,45
R$ 5.121
R$ 252.989R$ 5.163/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.805/m² em 8 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.106 e R$ 4.381/m²; 3 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 7.657/m² (mediana de 7). Na mesma planta (36,33 m²), 2 vendas saem por R$ 4.787/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 7.639/m² (+60%).
Prédios parecidos construídos de 2008 a 2038, até 837 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.987/m² nas 8 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 3.757 e R$ 4.834/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 171.445
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 8.572
ITBI São Paulo (3%)R$ 5.143
Escritura e registro≈ R$ 2.572
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 28.000
TotalR$ 187.733
R$ 5.167/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 400
Mediana de 6 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 270 a R$ 600). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 28.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 28.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
