Apartamento, 40.54 de área total, 40.00 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), WC, 1 sala(s), cozinha, 1 vaga(s) de garagem. 2 Quartos, 1 Vaga na Garagem, Wc, Sala, Cozinha.
Dívidas
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Faixa provável: R$ 81.128,00 a R$ 111.175,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
5 anúncios no prédio (R$ 3.049/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI no Rio de Janeiro: R$ 2.287/m², peso 5) e 20 vendas em 1 prédio próximos, até 148 m (R$ 3.590/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 99.312,00.
O valor atual do leilão (R$ 82.275,64) é 82% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 155.000,00+55%
Pelo anúncioR$ 109.756,00+10%5 anúncios no prédio pedem R$ 3.049/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 147.787,00+48%Guaratiba, até 60 m²: R$ 3.695/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
83% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 3.049/m² (mediana de 5), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos próximos, até 148 m, área parecida
17% da estimativa
Mediana R$ 3.590/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 1.231 e R$ 4.181/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 2.787/m² (mediana de 6).
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 82.276
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 2.468
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 3.459
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 15.500
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 88.203
R$ 2.205/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 330
Mediana de 4 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 300 a R$ 340). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 15.500 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 15.500; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 100.158
Total R$ 11.955 abaixo (12% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 155.000
Total R$ 66.797 abaixo (43% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 109.756
Total R$ 21.553 abaixo (20% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 147.787
Total R$ 59.584 abaixo (40% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
