Número do Processo:
0001989-17.2022.8.26.0278
Ação:
Cumprimento de sentença
Comarca:
Itaquaquecetuba
Vara:
1ª Vara Cível
Autor:
Caroline Aparecida Moura
Réu:
Graça Santos Advogados e outro
CONJUNTO DE SALAS 1913, 1914 E 1915 antigas salas 13, 14 e 15 do 19º andar do Edifício na Avenida Treze de Maio nº 13, na freguesia de São José, e correspondente fração ideal de 3/635 do terreno que mede 37,20m de mais 5,00m no chanfro formado pelo encontro dos alinhamentos da Avenida Treze de Maio com a rua Evaristo da Veiga, na frente; pela linha oposta à Avenida Treze de Maio que passa a formar a linha dos fundos mede 48,70m em 3 segmentos, o 1º de 17,80m, por onde confronta em toda a sua extensão com o prédio nº 16 da rua Evaristo da Veiga, o 2º com 3,10m em reentrância, e o 3º com 27,80m, ambos limitando com a área coletiva; pela rua Evaristo da Veiga, passa a constituir o lado direito, no sentido de quem de dentro do terreno olha para a Avenida 13 de Maio, mede 21,70m também em 3 segmentos, a saber o 1º de 14,70m, o 2º de 4,00m e o 3º de 3,00m, todos acompanhando o contorno da linha de fachada do mencionado Edifício Municipal, sendo que a última termina no chanfro formado pelo encontro dos alinhamentos da rua Evaristo da Veiga com Avenida 13 de Maio, e finalmente pela linha oposta à rua Evaristo da Veiga, que constitui o lado esquerdo mede 19,90m, por onde confronta com o terreno do Edifício da Av. 13 de Maio nº 23. CADASTRO MUNICIPAL: MATRÍCULA Nº 28.507 DO 7º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO.
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Análise da matrícula
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Valor de mercado estimado
R$ 91.692,00R$ 2.478/m² × 37 m²
Faixa provável: R$ 78.855,00 a R$ 100.861,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 2.619/m², peso 1), 1 anúncio no prédio (R$ 2.414/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI no Rio de Janeiro: R$ 1.811/m², peso 1) e 20 vendas em 5 prédios próximos, até 99 m (R$ 3.005/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 90.878,00.
O valor atual do leilão (R$ 61.432,91) é 67% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 122.011,73+33%
Pelo anúncioR$ 149.850,00+63%9 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 4.500/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 352.550,00+284%Centro, até 60 m²: R$ 9.528/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
67% da estimativa
Mediana R$ 2.619/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.619 e R$ 2.619/m². Anúncios pedem R$ 2.414/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos próximos, até 99 m, área parecida
33% da estimativa
Mediana R$ 3.005/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 5 prédios, metade entre R$ 2.213 e R$ 3.731/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.500/m² (mediana de 9).
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 61.433
Comissão do leiloeiro (6%, anúncio)R$ 3.686
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 1.843
Escritura e registro≈ R$ 921
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 67.883
R$ 1.835/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 943
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.