Desconto real nos leilões de imóveis em 2026

Leilão Aqui · Vendas de 01/01/2026 a 23/10/2026 · Dados extraídos em 24/10/2026

Quanto abaixo da avaliação um imóvel é arrematado de verdade? Reunimos 5.337 vendas confirmadas em 41 fontes acompanhadas pelo Leilão Aqui. Na mediana, o lance vencedor ficou 39,8% abaixo da avaliação publicada; metade das vendas ficou entre 29,5% e 49,6% de desconto.

Principais conclusões

• O desconto típico é de 39,8%, mas a dispersão é grande: 401 vendas saíram com mais de 60% de desconto e 210 acima da avaliação.
• 45,3% das vendas com mínimo identificável terminaram no lance mínimo ou até 1% acima dele. O preço final costuma ser o próprio mínimo da praça.
• A modalidade muda o desconto: Venda Online teve mediana de 45%, contra 27,2% em Leilão SFI - Edital Único.
• Entre os estados com pelo menos cem vendas avaliadas, Rio de Janeiro teve o maior desconto mediano (49%) e Santa Catarina o menor (31,8%).
• Em São Paulo, o lance vencedor por m² ficou 17,3% abaixo da mediana das vendas registradas no ITBI do mesmo prédio. O desconto sobre a avaliação não é desconto sobre o mercado.

Como os descontos se distribuem

Faixas de desconto do lance vencedor sobre a avaliação publicada no anúncio. Base: 4.038 vendas com avaliação válida.

Por modalidade

A modalidade é a anunciada pela fonte. Nos leilões da Caixa (Lei 9.514), o primeiro leilão parte da avaliação, o que reduz o desconto das vendas fechadas nessa praça; na Venda Online, o imóvel já é oferecido com desconto sobre a avaliação.

Por tipo de imóvel

Por estado

Cidades com mais vendas avaliadas

Cidades com pelo menos 30 vendas com avaliação válida. A cobertura varia entre fontes; diferenças entre cidades não indicam por si só onde há mais retorno.

Imóveis da Caixa

A Caixa respondeu por 2.192 das vendas (41,1%), com desconto mediano de 40,7%. 50,4% saíram pelo valor mínimo ou até 1% acima.

Veja os imóveis da Caixa à venda agora, por estado.

Lance vencedor × vendas registradas no ITBI

A avaliação do edital é uma referência do vendedor. Para comparar com o mercado, cruzamos os apartamentos vendidos em cidades com dados públicos de ITBI com as transferências de apartamentos no mesmo prédio nos três anos anteriores, por m² de área privativa, com valores corrigidos pelo índice FipeZap da cidade.

Rio de Janeiro/RJ: imóveis da Caixa, 60,4% abaixo (180 casos); demais vendedores, 38,8% abaixo (27 casos).

São Paulo/SP: imóveis da Caixa, 17,5% abaixo (63 casos); demais vendedores, 16,1% abaixo (68 casos).

No Rio de Janeiro, a amostra é dominada por apartamentos da Caixa em condomínios de grande porte, muitos ocupados, vendidos por valores bem inferiores aos das transferências registradas nos mesmos endereços. Ocupação, estado de conservação e dívidas explicam parte da diferença; ela não é lucro garantido. Use a comparação como ponto de partida e consulte as vendas registradas do prédio antes de definir o lance.

Vendas por mês

O número de vendas por mês reflete a cobertura das fontes, não o volume do mercado. Entre junho e agosto, parte dos coletores ficou fora do ar; os resultados da Caixa entram a partir de setembro.

Metodologia e limites

1. Entram anúncios marcados como vendidos na fonte, com resultado não inferido, localização e lance vencedor entre R$ 1.000 e R$ 1 bilhão, com data de venda de 01/01/2026 a 23/10/2026. Excluímos a categoria identificada como não imobiliária.
2. Removemos duplicatas do mesmo dia e município ligadas pelo link do lote, pelo edifício com unidade ou pelo endereço completo com tipo e valor iguais (451 registros). 41 registros ligados com valores divergentes foram excluídos. Partimos de 5.829 registros elegíveis.
3. O desconto é 1 − lance vencedor ÷ avaliação publicada. Exigimos avaliação positiva e lance entre 10% e 200% dela. Quando a fonte não publica avaliação e o anúncio repete o lance inicial no lugar dela, a venda fica fora do cálculo de desconto. Medianas de grupos com menos de 10 casos não são publicadas.
4. “Pelo lance mínimo” considera apenas vendas com uma única praça datada no dia da venda e lance até 1% acima do mínimo dessa praça. Isso descreve o preço final; não prova ausência de disputa.
5. Na comparação com o ITBI, o prédio precisa de pelo menos 3 transferências de apartamentos inteiros nos três anos anteriores à venda. Usamos a mediana do R$/m² depois de descartar valores abaixo da metade ou acima do dobro da mediana inicial. Onde o ITBI informa área construída, aplicamos a razão típica entre área construída e privativa da cidade. O valor de ITBI é o declarado (São Paulo, Rio, Belo Horizonte), a base de cálculo (Porto Alegre, Fortaleza) ou a avaliação da prefeitura (Recife). Medianas de cidades com menos de 20 apartamentos comparados não são publicadas.
6. A amostra cobre as fontes acompanhadas pelo Leilão Aqui; nem todo resultado é publicado. Não calculamos taxa de venda nem probabilidade de arrematação. O desconto não inclui comissão, ITBI, registro, dívidas, desocupação ou reforma, e portanto não equivale a lucro.

Como citar e usar os dados

Os números podem ser reproduzidos com crédito ao Leilão Aqui e link para esta página, que mantém a metodologia e os denominadores. Sugestão de citação:

Leilão Aqui, "Desconto real nos leilões de imóveis em 2026", vendas confirmadas de 01/01/2026 a 23/10/2026. https://leilaoaqui.com.br/relatorios/desconto-real-leiloes-imoveis-2026

Baixar os dados agregados em JSON. Jornalistas e pesquisadores podem pedir recortes por cidade, tipo ou período pela página de contato.

Use na sua análise

Entenda avaliação, lance mínimo e preço de mercado, simule as despesas e o lance máximo e pesquise resultados individuais. Os relatórios mensais trazem o mesmo levantamento mês a mês.

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