Faixa provável: R$ 108.991,00 a R$ 130.549,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 3 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 110.026,00.
O valor atual do leilão (R$ 83.766,69) é 70% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 185.311,75+55%
Pelo anúncioR$ 160.950,00+34%3 anúncios no prédio pedem R$ 3.083/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 226.846,00+89%Cascadura, até 60 m²: R$ 3.911/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
09/2023
APARTAMENTO 901
Apartamento(provável retomada pelo banco)
58 m²
R$ 264.298,87
R$ 4.557atípico
R$ 300.292R$ 5.178/m²
11/2014
APARTAMENTO 901
Apartamento
58 m²
R$ 240.000,00
R$ 4.138atípico
R$ 255.350R$ 4.403/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 2.065/m² em 3 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 1.749 e R$ 2.407/m². Anúncios pedem R$ 3.083/m² (mediana de 3). Na mesma planta (58 m²), 35 vendas saem por R$ 3.532/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 2.975/m² (−16%).
Prédios parecidos próximos, até 357 m, área parecida
referência
Mediana R$ 2.796/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 12 prédios, metade entre R$ 2.291 e R$ 3.904/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 3.729/m² (mediana de 3). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 83.767
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 2.513
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 3.459
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 18.531
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 89.739
R$ 1.547/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 859
Mediana de 3 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 790 a R$ 860). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 18.531 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 18.531; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 119.770
Total R$ 30.031 abaixo (25% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 185.312
Total R$ 95.573 abaixo (52% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 160.950
Total R$ 71.211 abaixo (44% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 226.846
Total R$ 137.107 abaixo (60% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
