Apartamento, 53.00 de área total, 53.00 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), WC, 1 sala(s), cozinha, 1 vaga(s) de garagem. 2 Quartos, 1 Vaga na Garagem, Wc, Sala, Cozinha.
Dívidas
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Faixa provável: R$ 133.762,00 a R$ 171.091,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 3.435/m², peso 2) e 20 vendas em 10 prédios próximos, até 247 m (R$ 1.934/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 147.534,00.
O valor atual do leilão (R$ 85.885,77) é 55% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 171.000,00+10%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 257.293,00+65%Madureira, até 60 m²: R$ 4.855/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
12/2024
APARTAMENTO 302
Apartamento(provável retomada pelo banco)
53 m²
R$ 290.927,76
R$ 5.489
R$ 319.391R$ 6.026/m²
11/2022
APARTAMENTO 302
Apartamento
53 m²
R$ 283.000,00
R$ 5.340
R$ 325.178R$ 6.136/m²
Neste prédio
67% da estimativa
Mediana R$ 3.435/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.261 e R$ 3.609/m².
Prédios parecidos próximos, até 247 m, área parecida
33% da estimativa
Mediana R$ 1.934/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 1.510 e R$ 3.419/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 2.575/m² (mediana de 4).
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 85.886
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 2.577
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 5.662
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 17.100
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 94.125
R$ 1.776/m² · sem IPTU, condomínio
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 17.100 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 17.100; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 155.537
Total R$ 61.412 abaixo (39% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 171.000
Total R$ 76.875 abaixo (45% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
Média do bairro (ZAP)R$ 257.293
Total R$ 163.168 abaixo (63% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
