Apartamento, 0.00 de área total, 69.00 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 3 qto(s), varanda, a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha, 1 vaga(s) de garagem. 3 Quartos, 1 Vaga na Garagem, Varanda/sacada, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha. Espaço Com Churrasqueira, Piscina, Playground, Portaria E/ou Guarita, Salão de Festas.
Dívidas
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Prédios parecidos próximos, até 244 m, área parecida
referência
Mediana R$ 2.939/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 2.720 e R$ 3.752/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 2.579/m² (mediana de 12). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 103.518
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão (não há: venda sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 3.106
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 5.662
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 27.400
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 112.286
R$ 1.627/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 615
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 600 a R$ 630). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 27.400 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 27.400; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 184.644
Total R$ 72.358 abaixo (39% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto; onde a prefeitura não publica o ITBI, só pelos anúncios. Detalhes na seção “Mercado”.
Avaliação do leiloeiroR$ 274.000
Total R$ 161.714 abaixo (59% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 169.016
Total R$ 56.730 abaixo (34% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 216.205
Total R$ 103.919 abaixo (48% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
