Faixa provável: R$ 156.981 a R$ 178.925(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 9 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 164.000.
O valor atual do leilão (R$ 71.725) é 42% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 162.000−4%
Pelo anúncioR$ 64.600−62%3 anúncios no prédio pedem R$ 1.659/m²; 5% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 228.363+35%Del Castilho, até 60 m²: R$ 5.570/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
08/2024
APARTAMENTO 105 BLOCO 3
Apartamento(provável retomada pelo banco)
41 m²
R$ 149.612
R$ 3.649
R$ 166.039R$ 4.050/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.117/m² em 9 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.033 e R$ 4.459/m². Anúncios pedem R$ 1.659/m² (mediana de 3). Na mesma planta (41 m²), 16 vendas saem por R$ 4.064/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 1.659/m² (−59%).
Prédios parecidos próximos, até 639 m, área parecida
referência
Mediana R$ 5.166/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 7 prédios, metade entre R$ 3.706 e R$ 5.845/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 71.725
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão (não há: venda sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 2.152
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 3.459
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 16.200
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 77.336
R$ 1.886/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 333
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 307 a R$ 359). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 16.200 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 16.200; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 168.797
Total R$ 91.461 abaixo (54% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto; onde a prefeitura não publica o ITBI, só pelos anúncios. Detalhes na seção “Mercado”.
Avaliação do leiloeiroR$ 162.000
Total R$ 84.664 abaixo (52% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 64.600
Total R$ 12.736 acima (20% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 228.363
Total R$ 151.027 abaixo (66% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
