Apartamento, 74.30 de área total, 41.56 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha. Imóvel com gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula. Regularização por conta do adquirente.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 200.025,00R$ 2.667/m² × 75 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 186.023,00 a R$ 212.027,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 8 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 3 arrematações em leilão ficam de fora · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 198.300,00.
O valor atual do leilão (R$ 171.311,13) é 86% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 203.000,00+1%
Pelo anúncioR$ 200.068,00±0%9 anúncios no prédio pedem R$ 5.349/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 253.516,00+27%Jardim Boa Vista Zona Oeste: R$ 6.100/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
27/07/2026
APARTAMENTO 4 BLOCO 4
Apartamento(provável retomada pelo banco)
75 m²
R$ 226.941,08
R$ 3.026
R$ 228.951R$ 3.053/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 2.667/m² em 8 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 1.948 e R$ 3.062/m²; 3 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 5.349/m² (mediana de 9). Na mesma planta (41,56 m²), 21 vendas saem por R$ 3.059/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 5.690/m² (+86%).
Prédios parecidos construídos de 2004 a 2034, até 317 m, área parecida
referência
Mediana R$ 2.289/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 2.003 e R$ 2.622/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.180/m² (mediana de 26). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 171.311
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 8.566
ITBI São Paulo (3%)R$ 5.139
Escritura e registro≈ R$ 2.570
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 187.586
R$ 4.514/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 350
Mediana de 10 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 230 a R$ 400). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
