Apartamento, 50.17 de área total, 35.06 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Wc, Sala, Cozinha.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 248.268,00R$ 4.868/m² × 51 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 230.889,00 a R$ 263.164,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 23 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 3 arrematações em leilão ficam de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 245.004,00.
O valor atual do leilão (R$ 161.648,39) é 65% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 264.000,00+6%
Pelo anúncioR$ 273.793,00+10%14 anúncios no prédio pedem R$ 8.677/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 335.975,00+35%Mooca, até 60 m²: R$ 9.583/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
11/05/2026
APARTAMENTO 1411
Apartamento(provável retomada pelo banco)
51 m²
R$ 267.196,97
R$ 5.239
R$ 270.761R$ 5.309/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.868/m² em 23 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.784 e R$ 5.166/m²; 3 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 8.677/m² (mediana de 14). Na mesma planta (35,06 m²), 7 vendas saem por R$ 5.223/m² hoje e 5 anúncios pedem R$ 7.714/m² (+48%).
Prédios parecidos construídos de 2009 a 2039, até 321 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.792/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 4.094 e R$ 5.062/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 161.648
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 8.082
ITBI São Paulo (3%)R$ 4.849
Escritura e registro≈ R$ 2.425
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 26.400
TotalR$ 177.005
R$ 5.049/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 420
Mediana de 14 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 100 a R$ 500). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 26.400 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 26.400; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
