Apartamento, 42.16 de área total, 32.48 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha. Imóvel com gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula. Regularização por conta do adquirente.
Dívidas
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 199.360,00R$ 4.862/m² × 41 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 171.450,00 a R$ 219.296,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 2.994/m², peso 1), 3 anúncios no prédio (R$ 9.091/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 5.401/m², peso 3) e 20 vendas (área construída) em 4 prédios construídos de 2009 a 2039, até 969 m (R$ 5.114/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 2 arrematações em leilão ficam de fora · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 197.055,00.
O valor atual do leilão (R$ 123.904,77) é 62% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 205.000,00+3%
Pelo anúncioR$ 265.745,00+33%3 anúncios no prédio pedem R$ 9.091/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 190.815,00−4%Jardim Celeste, até 60 m²: R$ 5.875/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências com a mesma inscrição do IPTU.
13/05/2026
APARTAMENTO 1603 TORRE B
Apartamento(provável retomada pelo banco)
41 m²
R$ 190.161,18
R$ 4.638
R$ 192.698R$ 4.700/m²
Neste prédio
80% da estimativa
Mediana R$ 2.994/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.994 e R$ 2.994/m²; 2 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 9.091/m² (mediana de 3), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (32,48 m²), 2 vendas saem por R$ 5.501/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 8.828/m² (+60%).
Prédios parecidos construídos de 2009 a 2039, até 969 m, área parecida
20% da estimativa
Mediana R$ 5.114/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 4.587 e R$ 5.597/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.343/m² (mediana de 2).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 123.905
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 6.195
ITBI São Paulo (3%)R$ 3.717
Escritura e registro≈ R$ 1.859
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 20.500
TotalR$ 135.676
R$ 4.177/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 470
Mediana de 3 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 270 a R$ 490). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 20.500 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 20.500; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
