Faixa provável: R$ 202.136,00 a R$ 230.391,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 27 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 209.055,00.
O valor atual do leilão (R$ 120.882,70) é 56% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 200.000,00−8%
Pelo anúncioR$ 189.764,00−13%5 anúncios no prédio pedem R$ 6.024/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 111.118,00−49%Anchieta, até 60 m²: R$ 3.175/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
03/2026
APARTAMENTO 1012
Apartamento(provável retomada pelo banco)
35 m²
R$ 186.931,27
R$ 5.341
R$ 193.801R$ 5.537/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 6.210/m² em 27 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.716 e R$ 6.455/m². Anúncios pedem R$ 6.024/m² (mediana de 5). Na mesma planta (35 m²), 16 vendas saem por R$ 6.189/m² hoje e 3 anúncios pedem R$ 6.024/m² (−3%).
Prédios parecidos próximos, até 870 m, área parecida
referência
Mediana R$ 2.883/m² nas 5 vendas mais próximas (24 meses) em 5 prédios, metade entre R$ 1.378 e R$ 5.645/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance máximo (conservador), para 25% de margemprovisórioR$ 57.000Abaixo do preço de venda (R$ 120.883): não compensa por esse preço.Lance máximo provisório: IPTU estimado pela referência de até 0,2% do valor por mês; cancelamento de ônus contado como 1 ato, sem leitura da matrícula; sem as dívidas herdadas, que não informadas contam como zero e reduzem o lance.
4 dados pendentes
Lance mínimoR$ 120.883
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 3.626
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 5.770
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (Registro + Escritura: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 20.000
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 130.280
Na simulação o custo total é R$ 156.401: este total + posse e advogado R$ 11.853, certidões, cancelamentos e outros R$ 771, reforma R$ 5.385, custos até a venda R$ 8.112.
R$ 3.722/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 458
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 20.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 20.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. O lance máximo acima já conta esses custos.
Valor de mercadoR$ 217.350R$ 87.070 abaixo (40% do valor)
Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 200.000R$ 69.720 abaixo (35% do valor)
Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 189.764R$ 59.484 abaixo (31% do valor)
Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 111.118R$ 19.162 acima (17% do valor)
Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
