Apartamento, 49.46 de área total, 32.39 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Wc, Sala, Cozinha. Imóvel ocupado.
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Valor de mercado estimado
R$ 201.534,00R$ 4.291/m² × 46,966 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 173.319,00 a R$ 221.687,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 2.979/m², peso 1), 4 anúncios no prédio (R$ 8.608/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 4.452/m², peso 4) e 20 vendas (área construída) em 4 prédios construídos de 2009 a 2039, até 969 m (R$ 4.958/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026; 2 arrematações em leilão ficam de fora · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 199.906,00.
O valor atual do leilão (R$ 156.137,65) é 77% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 255.000,00+27%
Pelo anúncioR$ 250.930,00+25%4 anúncios no prédio pedem R$ 8.608/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 190.286,00−6%Jardim Celeste, até 60 m²: R$ 5.875/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
83% da estimativa
Mediana R$ 2.979/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.979 e R$ 2.979/m²; 2 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 8.608/m² (mediana de 4), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 2009 a 2039, até 969 m, área parecida
17% da estimativa
Mediana R$ 4.958/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 4.657 e R$ 5.308/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.672/m² (mediana de 2).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 156.138
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
ITBI São Paulo (3%)R$ 4.684
Escritura e registro≈ R$ 2.342
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 25.500
TotalR$ 163.164
R$ 5.037/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 435
Mediana de 4 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 270 a R$ 490). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 25.500 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 25.500; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
