Belo Horizonte/MG. Bairro Serra (in loco). Avenida Afonso Pena, 4.129. Sala 609. Edifício Crystal Center. Áreas: privativa 25 47m² e fração ideal de 0,01009. Matrícula 48.463 do 2º RI local.
Observações: Constituição de condomínio e denominação de bairro pendentes de averbações no RI. Regularizações e encargos perante os órgãos competentes, inclusive quanto a eventual divergência da denominação do bairro que vier a ser apurada no local com a lançada em cadastro imobiliário e averbada no RI, ocorrerão por conta do(a) comprador(a). Ocupado. (AF).
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
R$ 209.181,00R$ 4.718/m² × 44,34 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 179.896,00 a R$ 230.099,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 4.903/m², peso 2) e 15 vendas (área construída) em 4 prédios construídos de 1981 a 2011, até 947 m (R$ 4.347/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Belo Horizonte até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 206.048,00.
O valor atual do leilão (R$ 179.990,57) é 86% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 336.000,00+61%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPsó para apartamento e casa
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
10/06/2021
SALA 609 PAVMTO 6
Comercial
44.34 m²
R$ 329.900,00
R$ 7.440
R$ 311.345R$ 7.022/m²
25/09/2020
SALA 609 PAVMTO 6
Comercial
44.34 m²
R$ 154.906,70
R$ 3.494
R$ 140.161R$ 3.161/m²
27/08/2020
SALA 609 PAVMTO 6
Comercial
44.34 m²
R$ 154.906,70
R$ 3.494
R$ 139.570R$ 3.148/m²
Neste prédio
67% da estimativa
Mediana R$ 4.903/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.756 e R$ 5.051/m².
Em Belo Horizonte o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de Belo Horizonte, relatórios de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Belo Horizonte; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 179.991
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 9.000
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Belo Horizonte (3%)R$ 5.400
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 5.492/1988, red. Lei 10.692/2013 (3% desde 01/05/2014) e Lei 11.530/2023 (valor declarado); Decreto 18.735/2024.
Escritura e registro≈ R$ 8.884
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos MG 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 203.274
R$ 7.981/m² · sem IPTU, condomínio
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 209.181
Total R$ 5.907 abaixo (3% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 336.000
Total R$ 132.726 abaixo (40% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.