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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 44.132 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 763.121,00R$ 2.869/m² × 266 m²
Faixa provável: R$ 618.128,00 a R$ 847.064,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 anúncio no prédio (R$ 2.953/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI no Rio de Janeiro: R$ 2.215/m², peso 1) e 20 vendas em 18 prédios próximos, até 982 m (R$ 3.523/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 758.067,00.
O valor atual do leilão (R$ 1.270.000,00) é 166% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.700.000,00+123%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 1.795.521,00+135%Centro, acima de 200 m²: R$ 6.750/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
50% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 2.953/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.270.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 63.500
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 38.100
Escritura e registro≈ R$ 19.050
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 1.390.650
R$ 5.228/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 6.000
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 763.121−R$ 627.529 (-82%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.700.000R$ 309.350 (+18%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.795.521R$ 404.871 (+23%)
