Apto nº 202, 2º pavimento, Edifício Helena Lima, c/ 02 quartos, sala, cozinha, área de serviço e banheiro social, área real privativa total de aprox. 91,32 m², sendo 31,66 m² de área descoberta, área real comum de garagem de aprox. 20,70 m², área real comum de aprox. 56,17 m² e área real total de aprox. 168,19 m². ÔNUS E MATRÍCULA: Vide edital de leilão. Localização: Rua Leopoldo Campos Nunes, nº 541, Edifício Helena Lima, Bairro Manacás, Belo Horizonte/MG.
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Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
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Valor de mercado estimado
R$ 439.925,00R$ 4.015/m² × 109,584 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 378.336,00 a R$ 483.918,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 3.691/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 12 prédios construídos de 1998 a 2028, até 155 m (R$ 4.338/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Belo Horizonte até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 432.035,00.
O valor atual do leilão (R$ 155.246,81) é 35% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 310.493,61−29%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 566.358,00+29%Manacás, de 90 a 120 m²: R$ 6.202/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
50% da estimativa
Mediana R$ 3.691/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.691 e R$ 3.691/m².
Prédios parecidos construídos de 1998 a 2028, até 155 m, área parecida
50% da estimativa
Mediana R$ 4.338/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 12 prédios, metade entre R$ 3.632 e R$ 4.764/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 7.320/m² (mediana de 2).
Em Belo Horizonte o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de Belo Horizonte, relatórios de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap Belo Horizonte; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
