Apartamento, 40.00 de área total, 40.00 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha.
Dívidas
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Faixa provável: R$ 191.840,00 a R$ 218.657,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 43 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 198.240,00.
O valor atual do leilão (R$ 139.015,11) é 67% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 230.000,00+11%
Pelo anúncioR$ 101.831,00−51%3 anúncios no prédio pedem R$ 2.829/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 147.787,00−28%Guaratiba, até 60 m²: R$ 3.695/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
04/2026
APARTAMENTO 306 BLOCO 4
Apartamento(provável retomada pelo banco)
40 m²
R$ 197.628,66
R$ 4.941
R$ 204.192R$ 5.105/m²
Neste condomínio (mesmo número)
base da estimativa
Mediana R$ 5.157/m² em 43 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.973 e R$ 5.164/m². Anúncios pedem R$ 2.829/m² (mediana de 3). Na mesma planta (40 m²), 43 vendas saem por R$ 5.158/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 3.684/m² (−29%).
Prédios parecidos próximos, até 265 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.590/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 1.231 e R$ 4.181/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 2.619/m² (mediana de 5). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 139.015
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 4.170
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 6.575
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 23.000
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 149.760
R$ 3.744/m² · sem IPTU, condomínio
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 23.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 23.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 206.280
Total R$ 56.520 abaixo (27% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 230.000
Total R$ 80.240 abaixo (35% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 101.831
Total R$ 47.929 acima (47% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 147.787
Total R$ 1.973 acima (1% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
