08 – APARTAMENTO 509 do Bloco 04 e a vaga de estacionamento nº 237, no CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PORTO SINAI, Bairro Jardim Leopoldina, Porto Alegre/RS, apartamento localizado na Rua Ada Vaz Cabeda, 400 sendo o apartamento localizado no 5º Pavimento, aos fundos da torre, sendo o quinto da esquerda para a direita, de quem postado junto ao acesso da torre olhar para a mesma, com área real privativa de 45.8600m², área real de uso comum de divisão não proporcional de 10,5800m², área real de uso comum de divisão proporcional de 19,6029m² e área real total de 76,0429m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0,004476071 no terreno e nas coisas de uso comum e fim proveitoso do condomínio. Ônus: Imóvel Alienado Fiduciariamente ao Banco do Brasil S/A, matriculado sob o nº R-16-1889, no Ofício de Registro de Imóveis da 6ª Zona de Porto Alegre/RS, av. R$ 180.000,00. Processo 5005808-47.2023.8.21.2001 Condomínio Residencial Porto Sinai x Jonathas Lauter Martins.
Anúncio não diz quem pagaImóvel Alienado Fiduciariamente ao Banco do Brasil S/A
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº R-16-1889 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 180.322,00R$ 3.932/m² × 45,86 m²
Faixa provável: R$ 167.699,00 a R$ 191.141,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 38 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Porto Alegre até 09/2026; 4 arrematações em leilão ficam de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 180.001,00.
O valor atual do leilão (R$ 90.000,00) é 50% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 180.000,00±0%
Pelo anúncioR$ 206.370,00+14%11 anúncios no prédio pedem R$ 5.000/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 192.612,00+7%Jardim Leopoldina: R$ 4.200/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
26/11/2025
509 BLOCO 4
Apartamento(provável retomada pelo banco)
45.86 m²
R$ 180.000,00
R$ 3.925
R$ 180.499R$ 3.936/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.932/m² em 38 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.600 e R$ 4.164/m²; 4 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 5.000/m² (mediana de 11). Na mesma planta (45,86 m²), 12 vendas saem por R$ 3.747/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 5.000/m² (+33%).
Prédios parecidos construídos de 2002 a 2032, até 157 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.879/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 2.390 e R$ 4.139/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.745/m² (mediana de 19). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura de Porto Alegre, dados abertos do ITBI. Em Porto Alegre o valor é a base de cálculo do ITBI (o maior entre o preço declarado e a avaliação da prefeitura), não o preço de venda. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Porto Alegre; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 90.000
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 4.500
ITBI Porto Alegre (3%)R$ 2.700
Carta de arrematação e registro≈ R$ 636
Carta de arrematação no TJRS pendente (sem tabela de custas): somada a referência do TJSP, cerca de R$ 70 (custo-total-de-aquisicao.mdx:59).
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 97.836
R$ 2.133/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 350
Mediana de 13 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 250 a R$ 400). Custo mensal até a venda, fora do total.
