Conjunto Médico n° 122, localizada no 12º andar do Edifício Centro Médico Sergipe, situado na Rua Sergipe, n° 441, Higienópolis, e box de garagem sob n° 4. Área privativa: 85,05m² (conjunto), 9,00m² (box), e Área total: 117,29m² (conjunto), 24,35m² (box). Matrícula 23.141 e 23.142 do 5° Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Valor do Condomínio: R$ 2.659,00 IPTU: Sala 652,28 e vaga de garagem R$ 121,34. Imóvel composto por quatro salas, quatro banheiros, recepção e corredor amplos. Imóvel desocupado.
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
Consulte os débitos de IPTU direto na prefeitura. É grátis: crie sua conta ou entre ao consultar.
Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 23.141, 23.142 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
R$ 602.100,00R$ 4.882/m² × 123,322 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 487.701,00 a R$ 668.331,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
6 anúncios no prédio (R$ 9.278/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 4.799/m², peso 6) e 20 vendas (área construída) em 10 prédios construídos de 1963 a 1993, até 970 m (R$ 5.384/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 597.872,00.
O lote tem 2 matrículas; 1 delas não entra nesta estimativa.
O valor atual do leilão (R$ 367.200,00) é 61% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 734.400,00+22%
Pelo anúncioR$ 710.125,00+18%6 anúncios no prédio pedem R$ 9.277/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsó para apartamento e casa
Neste prédio
86% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 9.278/m² (mediana de 6), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 367.200
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 18.360
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 11.016
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 8.003
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 404.579
R$ 4.757/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 2.250
Mediana de 6 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 1.650 a R$ 2.875). Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 602.100
Total R$ 197.521 abaixo (33% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 734.400
Total R$ 329.821 abaixo (45% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 710.125
Total R$ 305.546 abaixo (43% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.