Número do Processo:
1095110-97.2023.8.26.0100
Ação:
Ação de Execução por Quantia Certa
Vara:
33ª Vara Cível da Comarca de São Paulo/SP
Autor:
Condomínio Edifício Mara
Réu:
Espólio de Josefa San Emeterio Alcalde Ferreira representado por sua inventariante Suzana Queiroz de Avellar Pires
O APARTAMENTO N°111, no 11° andar ou 12º pavimento do Edifício Mara, sito à Rua Maranhão n° 853, no 7º subdistrito – Consolação, tem a área útil de 272,20m², área comum de 71,20m², garagem com 76,60m², área total construída de 420,00m², correspondendo-lhe a fração ideal de 6,604% no terreno. Imóvel objeto da matrícula de n° 6.909 junto ao 5° Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Cadastrado na Prefeitura Municipal de São Paulo sob n° 011.091.0510-1.
Matrícula
Nº 6.909 – 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP
Contribuinte
Cadastrado na Prefeitura Municipal de São Paulo/SP sob nº 011.091.0510-1.
Espólio de Josefa San Emeterio Alcalde Ferreira representado por sua inventariante Suzana Queiroz de Avellar Pires
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 225.029,00R$ 8.113/m² × 420 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 193.525,00 a R$ 247.532,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 7.980/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 13 prédios construídos de 1961 a 1991, até 208 m (R$ 8.246/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 × 6.604% (fração à venda) · confiança média · à venda 6.604% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 219.287,00.
O valor atual do leilão (R$ 1.444.040,20) é 642% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 2.686.000,00+1094%
Pelo anúncioR$ 208.755,00−7%13 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 12.903/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 252.858,00+12%Higienópolis, acima de 200 m²: R$ 14.066/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
15/10/2024
875 APARTAMENTO 111
Apartamento
420 m²
R$ 1.000.000,00
R$ 2.381atípico
R$ 1.083.090R$ 2.579/m²
Neste prédio
50% da estimativa
Mediana R$ 7.980/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 7.980 e R$ 7.980/m².
Prédios parecidos construídos de 1961 a 1991, até 208 m, área parecida
50% da estimativa
Mediana R$ 8.246/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 13 prédios, metade entre R$ 7.175 e R$ 9.544/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 12.903/m² (mediana de 13).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.444.040
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 72.202
ITBI São Paulo (3%)R$ 43.321
Escritura e registro≈ R$ 21.661
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 1.581.224
R$ 5.809/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 225.029−R$ 1.356.195 (-603%)
Avaliação do leiloeiroR$ 2.686.000R$ 1.104.776 (+41%)
AnúnciosR$ 208.755−R$ 1.372.469 (-657%)
Média do bairro (ZAP)R$ 252.858−R$ 1.328.366 (-525%)
