Número do Processo:
1015789-66.2021.8.26.0008
Comarca:
SÃO PAULO
Foro:
Regional VIII - Tatuapé
Vara:
2ª Vara
Autor:
Fato Fomento Mercantil Ltda.
Réu:
Atlantico Consulting & Partners Ltda.
Leilão de um apartamento no bairro Jd. Anália Franco em São Paulo - SP
Endereço: Av. Reg. Feijó, 1900 - Jardim Analia Franco, São Paulo - SP, 03342-000
Descrição: Apartamento nº 113, localizado no 11º andar do “Edifício Itatiaia”, Bloco “1”, integrante do “Agulhas Negras Condomínio”, situado na Avenida Regente Feijó, nº 1900, no 27º Subdistrito Tatuapé, contendo a área real privativa de 57,71m², área real comum de 62,01m² (na qual já está incluída a área referente a uma vaga média na garagem do empreendimento), área real total de 119,72m² e a fração ideal no terreno de 0,37415%. Contribuinte nº 053.652.0257-0, objeto da matrícula nº 284.720 do 9º Cartório de Registro de Imóveis da Capital/SP.
2ª Vara do Foro Regional VIII - Tatuapé, Comarca de São Paulo
Exequente
Fato Fomento Mercantil Ltda.
Executado
Atlantico Consulting & Partners Ltda.
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 1.816,00R$ 4.046/m² × 120 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.471,00 a R$ 2.016,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
20 anúncios no prédio (R$ 11.181/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 4.033/m², peso 20) e 20 vendas (área construída) em 2 prédios próximos, até 118 m (R$ 4.308/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 0.37415% (fração à venda) · confiança média · à venda 0.37415% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.815,00.
O valor atual do leilão (R$ 391.766,30) é 21573% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 652.943,83+35855%
Pelo anúncioR$ 2.173,00+20%20 anúncios no prédio pedem R$ 11.181/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 4.323,00+138%Jardim Anália Franco, até 60 m²: R$ 20.023/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
25/05/2021
APARTAMENTO 113 E VG
Apartamento
120 m²
R$ 78.429,40
R$ 654atípico
R$ 100.345R$ 837/m²
Neste prédio
95% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 11.181/m² (mediana de 20), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos próximos, até 118 m, área parecida
5% da estimativa
Mediana R$ 4.308/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 2 prédios, metade entre R$ 3.697 e R$ 5.292/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 17.000/m² (mediana de 7).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 391.766
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 19.588
ITBI São Paulo (3%)R$ 11.753
Escritura e registro≈ R$ 5.876
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 428.984
R$ 7.433/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 960
Mediana de 19 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 628 a R$ 1.340). Custo mensal até a venda, fora do total.
