Apartamento n° 194, localizado no 19° andar do Edifício Welcome Residenciais Verticais, situado na Rua da Meação, nº 197, Vila Regente Feijó, São Paulo/SP, com direito a 4 vagas de garagem e 1 armário no subsolo. Área privativa: 202,82m² e Área total: 357,47m², melhor descrito na matrícula n° 237.894 do 9° Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Imóvel ocupado. Venda em caráter ad corpus e no estado de conservação em que se encontra. Desocupação por conta do adquirente, nos termos do art. 30 e parágrafo único, da lei 9.514/97. Consta Ação Anulatória, conforme processo nº 1007085-25.2025.8.26.0008, O Vendedor responde pelo resultado da ação, de acordo com os critérios e limites estabelecidos nas "Condições de Venda dos Imóveis" constantes do edital. Dossiê: 22841
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 237.894 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 3.066.672,00R$ 9.127/m² × 336 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 2.852.005,00 a R$ 3.250.672,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 11 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 2.940.000,00.
O valor atual do leilão (R$ 1.917.645,24) é 63% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 2.803.114,93−9%
Pelo anúncioR$ 2.626.766,00−14%3 anúncios no prédio pedem R$ 14.390/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 2.692.302,00−12%Vila Regente Feijó: R$ 13.274/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
15/08/2024
APARTAMENTO 194 E 4 VAGAS
Apartamento(provável retomada pelo banco)
336 m²
R$ 1.624.257,00
R$ 4.834
R$ 1.768.978R$ 5.265/m²
27/02/2019
APARTAMENTO 194 E 4 V
Apartamento(provável retomada pelo banco)
336 m²
R$ 1.635.196,09
R$ 4.867
R$ 2.247.496R$ 6.689/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 9.127/m² em 11 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 8.001 e R$ 9.386/m². Anúncios pedem R$ 14.390/m² (mediana de 3). Na mesma planta (202,82 m²), 95 vendas saem por R$ 5.766/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 14.802/m² (+157%).
Prédios parecidos construídos de 1996 a 2026, até 102 m, área parecida
referência
Mediana R$ 5.400/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 2.900 e R$ 6.617/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 10.651/m² (mediana de 6). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.917.645
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 95.882
ITBI São Paulo (3%)R$ 57.529
Escritura e registro≈ R$ 28.765
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 2.099.822
R$ 10.353/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.800
Mediana de 3 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 1.800 a R$ 1.950). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 3.066.672R$ 966.850 (+32%)
Avaliação do leiloeiroR$ 2.803.115R$ 703.293 (+25%)
AnúnciosR$ 2.626.766R$ 526.944 (+20%)
Média do bairro (ZAP)R$ 2.692.302R$ 592.480 (+22%)
