Apartamento n° 22, localizado no 2° pavimento do Edifício Los Angeles, (leilão de 50% da propriedade), situado à Rua Argonautas n° 310, no 46° subdistrito Vila Formosa, com a área útil de 129,650m², área comum de 189,398m² (na qual está incluída a área de 92,820m², correspondente a 3 vagas para a guarda de 3 carros de passeio, na garagem localizada nos subsolos do edifício), área total de 319,048m², correspondendo-lhe a fração ideal no terreno e nas demais coisas de uso comum de 3,4230%, estando incluído nestes cálculos o direito ao uso de 01 depósito localizado no 1° ou 2° subsolo do edifício. Matrícula n° 153.804 do 9° CRI de São Paulo. Contribuinte: 055.262.0072-8. Dívidas encontrada no site da Prefeitura Municipal no valor de R$ 22.220,44 (05/08/2024). Avaliação (50%) da propriedade R$ 396.496,49 (agosto/2023).
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 153.804 do 9° CRI de São Paulo e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 705.264,00R$ 3.752/m² × 187,993 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 571.264,00 a R$ 782.843,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 anúncio no prédio (R$ 6.299/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 3.258/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 9 prédios construídos de 1983 a 2013, até 685 m (R$ 4.245/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 691.352,00.
O valor atual do leilão (R$ 198.248,25) é 28% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 396.496,49−44%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 975.971,00+38%Vila Formosa, de 120 a 150 m²: R$ 7.528/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
50% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 6.299/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1983 a 2013, até 685 m, área parecida
50% da estimativa
Mediana R$ 4.245/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 9 prédios, metade entre R$ 2.654 e R$ 5.569/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 10.889/m² (mediana de 3).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 198.248
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 9.912
ITBI São Paulo (3%)R$ 5.947
Escritura e registro≈ R$ 2.974
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 217.082
R$ 1.674/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.600
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
