Endereço Completo
Rua Analia Franco, 275, Apartamento 144, (Duplex) Edifício Top Vision, Vila Regente Feijó, São Paulo, SP, 03344-040
Características do Imóvel:
Descrição: APARTAMENTO, Padrão, OCUPADO. Área(s): 201,6 m² de área construída, 201,6 m² de área privativa, 109,05 m² de área comum. Matrícula(s): 70.509. Cartório: 7º CRI SAO PAULO. Inscrição da Prefeitura: 052.230.0231-8/Contribuinte: 90.400.888/0001-42.
Tipo do Imóvel: APARTAMENTO
Status da Ocupação: Ocupado
Aceita Visitação: Não
Dossiê: 02.26061
Área Privativa: 201,60 m²
Área Comum: 109,05 m²
Composição Interna/Vaga: Dormitórios: 2, Banheiros: 4, Salas: 2, Vagas de garagem: 2
Matrícula: 70.509
Cartório de Registro: 7º CRI SAO PAULO
Inscrição na Prefeitura: 052.230.0231-8
Condomínio: R$ 2.210,36
IPTU Anual: R$ 7.532,80
Considerações Importantes
a. OCUPADO
b. AÇÃO JUDICIAL - ANULATÓRIA - PROC. Nº 4003162-18.2026.8.26.0100 EM TRÂMITE NA VARA CÍVEL DE SÃO PAULO/SP;
c. AÇÃO JUDICIAL - EXECUÇÃO - PROC. Nº 97.0561084-3 EM TRÂMITE;
d. FICARÃO A CARGO DO ARREMATANTE: TODAS AS PROVIDÊNCIAS, RISCOS, CUSTAS E DESPESAS NECESSÁRIAS: (I) DESOCUPAÇÃO CONFORME CLAUSULA 4.12 DO EDITAL;
e. O VENDEDOR RESPONDERÁ PELA EVICÇÃO DE DIREITOS CONFORME CLAUSULAS 4.8 A 4.10 DO EDITAL;
f. OS DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO SERÃO QUITADOS PELO VENDEDOR ATÉ A DATA DO LEILÃO.
R$ 1.082.591,00R$ 3.481/m² × 311 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 876.899,00 a R$ 1.201.676,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Sem vendas do mesmo tamanho no prédio: mediana de 20 vendas (área construída) em 9 prédios construídos de 1979 a 2009, até 484 m, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 1.052.424,00.
O valor atual do leilão (R$ 959.880,00) é 89% desse valor.
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúncioR$ 1.063.390,00−2%9 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 5.861/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 2.676.107,00+147%Vila Regente Feijó: R$ 13.274/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
01/08/2025
APARTAMENTO 144 E VGS
Apartamento(provável retomada pelo banco)
311 m²
R$ 1.232.000,00
R$ 3.961
R$ 1.283.344R$ 4.126/m²
28/10/2019
APARTAMENTO 144 E VGS
Apartamento
311 m²
R$ 1.300.000,00
R$ 4.180
R$ 1.775.339R$ 5.708/m²
17/08/2012
APARTAMENTO 144 E VGS
Apartamento
311 m²
R$ 420.000,00
R$ 1.350
R$ 793.531R$ 2.551/m²
Neste prédio
referência
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses.
Prédios parecidos construídos de 1979 a 2009, até 484 m, área parecida
base da estimativa
Mediana R$ 3.481/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 9 prédios, metade entre R$ 2.980 e R$ 3.782/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.861/m² (mediana de 9).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 959.880
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 47.994
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 28.796
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 10.067
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
IPTU em abertopago pelo vendedor
Dívida de IPTU que fica com o comprador, pelo anúncio ou pela consulta à prefeitura, aplicada a regra de quem paga deste leilão.
Condomínio em abertopago pelo vendedor
TotalR$ 1.046.737
R$ 5.192/m² · inclui as dívidas conhecidas
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 1.082.591
Total R$ 35.854 abaixo (3% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
AnúnciosR$ 1.063.390
Total R$ 16.653 abaixo (2% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 2.676.107
Total R$ 1.629.370 abaixo (61% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.