Apartamento, 0.00 de área total, 44.00 de área privativa, 470.80 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha.
Dívidas
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Faixa provável: R$ 89.635,00 a R$ 122.833,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 anúncio no prédio (R$ 2.136/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI no Rio de Janeiro: R$ 1.602/m², peso 1) e 20 vendas em 10 prédios próximos, até 467 m (R$ 3.428/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 105.908,00.
O valor atual do leilão (R$ 85.704,77) é 77% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 165.764,20+50%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 172.090,00+56%Cascadura, até 60 m²: R$ 3.911/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
06/2024
APARTAMENTO 104
Apartamento(provável retomada pelo banco)
44 m²
R$ 164.208,13
R$ 3.732
R$ 183.620R$ 4.173/m²
05/2012
APARTAMENTO 104
Apartamento
44 m²
R$ 140.000,00
R$ 3.182
R$ 198.165R$ 4.504/m²
Neste prédio
50% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 2.136/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (44 m²), 2 vendas saem por R$ 4.339/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 2.136/m² (−51%).
Prédios parecidos próximos, até 467 m, área parecida
50% da estimativa
Mediana R$ 3.428/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 2.371 e R$ 6.118/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.000/m² (mediana de 1).
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 85.705
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 2.571
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 5.662
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 16.576
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 93.938
R$ 2.135/m² · sem IPTU, condomínio
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 16.576 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 16.576; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 110.660
Total R$ 16.722 abaixo (15% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 165.764
Total R$ 71.826 abaixo (43% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
Média do bairro (ZAP)R$ 172.090
Total R$ 78.152 abaixo (45% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
