Faixa provável: R$ 97.737,00 a R$ 125.013,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 2.896/m², peso 1) e 20 vendas em 9 prédios próximos, até 877 m (R$ 2.155/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 108.900,00.
O valor atual do leilão (R$ 43.811,41) é 39% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 143.000,00+26%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 160.670,00+41%Praça Seca, até 60 m²: R$ 3.570/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
08/2023
APARTAMENTO 101
Apartamento(provável retomada pelo banco)
45 m²
R$ 123.334,21
R$ 2.741
R$ 140.465R$ 3.122/m²
09/2020
APARTAMENTO 101
Apartamento
45 m²
R$ 120.000,00
R$ 2.667
R$ 145.255R$ 3.228/m²
Neste prédio
50% da estimativa
Mediana R$ 2.896/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.896 e R$ 2.896/m².
Prédios parecidos próximos, até 877 m, área parecida
50% da estimativa
Mediana R$ 2.155/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 9 prédios, metade entre R$ 1.899 e R$ 3.059/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.390/m² (mediana de 1).
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 43.811
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 1.314
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 2.933
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 14.300
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 48.059
R$ 1.068/m² · sem IPTU, condomínio
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 14.300 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 14.300; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 113.648
Total R$ 65.589 abaixo (58% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 143.000
Total R$ 94.941 abaixo (66% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
Média do bairro (ZAP)R$ 160.670
Total R$ 112.611 abaixo (70% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
