Apartamento, 43.72 de área total, 43.72 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), WC, 1 sala(s), cozinha, 1 vaga(s) de garagem. 2 Quartos, 1 Vaga na Garagem, Wc, Sala, Cozinha.
Dívidas
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Faixa provável: R$ 163.614 a R$ 186.485(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 28 vendas no prédio, nos últimos 36 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 158.266.
O valor atual do leilão (R$ 134.628) é 77% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 165.000−6%
Pelo anúncioR$ 112.142−36%5 anúncios no prédio pedem R$ 2.700/m²; 5% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 137.558−22%Santa Cruz, até 60 m²: R$ 3.146/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.024/m² em 28 vendas de área parecida (36 meses), metade entre R$ 3.877 e R$ 4.082/m². Anúncios pedem R$ 2.700/m² (mediana de 5). Na mesma planta (43,72 m²), 91 vendas saem por R$ 4.054/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 2.898/m² (−29%).
Prédios parecidos próximos, até 973 m, área parecida
referência
Mediana R$ 2.790/m² nas 9 vendas mais próximas (24 meses) em 2 prédios, metade entre R$ 2.378 e R$ 3.359/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 134.628
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 6.731
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 4.039
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 6.575
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 151.973
R$ 3.476/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 360
Mediana de 4 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 250 a R$ 410). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 175.929
Total R$ 23.956 abaixo (14% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto; onde a prefeitura não publica o ITBI, só pelos anúncios. Detalhes na seção “Mercado”.
Avaliação do leiloeiroR$ 165.000
Total R$ 13.027 abaixo (8% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 112.142
Total R$ 39.831 acima (36% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 137.558
Total R$ 14.415 acima (10% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
