Apartamento, 51.61 de área total, 37.22 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha. 2 Quartos, Área de Serviço, Wc, Sala, Cozinha.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 303.744,00R$ 6.328/m² × 48 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 282.482,00 a R$ 321.969,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 19 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026; 6 arrematações em leilão ficam de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 300.000,00.
O valor atual do leilão (R$ 208.183,53) é 69% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 340.000,00+12%
Pelo anúncioR$ 326.391,00+7%9 anúncios no prédio pedem R$ 9.744/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 387.549,00+28%Belenzinho, até 60 m²: R$ 10.412/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
12/05/2026
APARTAMENTO 901 T1 SUBC1
Apartamento(provável retomada pelo banco)
48 m²
R$ 245.371,31
R$ 5.112
R$ 248.644R$ 5.180/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 6.328/m² em 19 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.686 e R$ 7.270/m²; 6 arrematações em leilão ficam de fora. Anúncios pedem R$ 9.744/m² (mediana de 9). Na mesma planta (37,22 m²), 6 vendas saem por R$ 4.978/m² hoje e 5 anúncios pedem R$ 9.635/m² (+94%).
Prédios parecidos construídos de 2008 a 2038, até 389 m, área parecida
referência
Mediana R$ 5.886/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 5 prédios, metade entre R$ 5.520 e R$ 6.223/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 8.000/m² (mediana de 3). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 208.184
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 10.409
ITBI São Paulo (3%)R$ 6.246
Escritura e registro≈ R$ 5.713
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 34.000
TotalR$ 230.551
R$ 6.194/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 456
Mediana de 9 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 350 a R$ 560). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 34.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 34.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
