Faixa provável: R$ 191.840,00 a R$ 218.657,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 43 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 198.240,00.
O valor atual do leilão (R$ 104.889,24) é 51% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 177.000,00−14%
Pelo anúncioR$ 101.831,00−51%3 anúncios no prédio pedem R$ 2.829/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 147.787,00−28%Guaratiba, até 60 m²: R$ 3.695/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
01/2026
APARTAMENTO 304 BLOCO 4
Apartamento(provável retomada pelo banco)
40 m²
R$ 198.635,20
R$ 4.966
R$ 206.909R$ 5.173/m²
Neste condomínio (mesmo número)
base da estimativa
Mediana R$ 5.157/m² em 43 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.973 e R$ 5.164/m². Anúncios pedem R$ 2.829/m² (mediana de 3). Na mesma planta (40 m²), 43 vendas saem por R$ 5.158/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 3.684/m² (−29%).
Prédios parecidos próximos, até 265 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.590/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 1 prédio, metade entre R$ 1.231 e R$ 4.181/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 2.619/m² (mediana de 5). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 104.889
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 3.147
Escritura e registro≈ R$ 4.888
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 17.700
TotalR$ 112.924
R$ 2.823/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 17.700 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 17.700; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.