Apartamento nº 209, localizado no 20º pavimento do Condomínio Sampa e respectiva fração ideal do terreno, situado na Rua Conselheiro Nébias nº 100, no 5º Subdistrito – Santa Efigênia, Bairro Campos Elíseos, na Cidade de São Paulo – SP. Imóvel encontra-se melhor descrito e caracterizado na matrícula nº 96.092 do 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo - SP. Cadastro municipal nº 008.086.0473-2. Áreas: área privativa de 44,1600m², área comum de 26,1480m², perfazendo a área total de 70,3080m², correspondendo a um coeficiente de proporcionalidade de 0,0035178990 no terreno. Obs.: i) O Comprador declara-se ciente existência da seguinte averbação constante na citada matrícula nº 96.092, ou seja, na Av.03 – Penhora, para garantia de dívida movida pelo Condomínio Sampa, em face do citado devedor fiduciante, sobre os direitos decorrentes da alienação fiduciária. Nos termos do edital, competira ao comprador a adoção das medidas necessárias para o cancelamento deste ônus, inclusive acionando o juízo competente, se necessário; ii) Competirá ao comprador – se entender necessário, averbar a margem da citada matrícula a atual denominação do Bairro; (iii) Ocupado. Desocupação por conta do adquirente, nos termos do art. 30 da lei 9.514/97; iv) Consta ação em curso sob o nº de processo 4204105-51.2026.8.26.0100, junto ao Juízo Titular I - 33ª Vara Cível - Foro Central Cível de São Paulo/SP.
Condições de pagamento: Pagamento somente à vista. * Vide condições completas no Edital do Leilão.
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
R$ 341.250,00R$ 4.550/m² × 75 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 317.363,00 a R$ 361.725,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 15 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 336.975,00.
O valor atual do leilão (R$ 330.877,16) é 97% desse valor.
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúncioR$ 346.486,00+2%5 anúncios no prédio pedem R$ 8.718/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 407.127,00+19%Campos Eliseos, até 60 m²: R$ 9.219/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
12/05/2026
APARTAMENTO 209
Apartamento(provável retomada pelo banco)
75 m²
R$ 314.000,00
R$ 4.187
R$ 318.188R$ 4.243/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.550/m² em 15 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.333 e R$ 4.769/m². Anúncios pedem R$ 8.718/m² (mediana de 5). Na mesma planta (44,16 m²), 39 vendas saem por R$ 4.663/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 8.648/m² (+85%).
Prédios parecidos construídos de 2000 a 2030, até 131 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.004/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 2 prédios, metade entre R$ 3.825 e R$ 4.620/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 8.500/m² (mediana de 11). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 330.877
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 16.544
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 9.926
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 7.926
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 365.273
R$ 8.272/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 540
Mediana de 5 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 480 a R$ 594). Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 341.250
Total R$ 24.023 acima (7% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
AnúnciosR$ 346.486
Total R$ 18.787 acima (5% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 407.127
Total R$ 41.854 abaixo (10% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.