Apartamento, 0.00 de área total, 205.62 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 3 qto(s), a.serv, WC, WC Emp, 1 sala(s), 2 lavabo(s), DCE, cozinha, Terraco, 4 vaga(s) de garagem. 3 Quartos, 4 Vagas na Garagem, 2 Áreas de Serviço, 2 Wc, wc Emp, Sala, 2 Lavabos, Dce, Cozinha, Terraço. Imóvel desocupado. Imóvel com gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula. Regularização por conta do adquirente.
Dívidas
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 879.866,00R$ 2.037/m² × 432 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 712.691,00 a R$ 976.651,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 anúncio no prédio (R$ 2.895/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 1.033/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 11 prédios construídos de 1981 a 2011, até 263 m (R$ 3.040/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 848.978,00.
O valor atual do leilão (R$ 633.557,83) é 72% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.297.000,00+47%
Pelo anúncioR$ 1.793.639,00+104%15 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 9.692/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.452.265,00+65%Vila Andrade, acima de 200 m²: R$ 7.063/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
30/11/2021
APARTAMENTO 121, 4 VAGAS
Apartamento(provável retomada pelo banco)
432 m²
R$ 876.179,91
R$ 2.028
R$ 1.099.910R$ 2.546/m²
16/10/2012
APARTAMENTO 121 E 3 V
Apartamento
432 m²
R$ 830.000,00
R$ 1.921
R$ 1.519.576R$ 3.517/m²
Neste prédio
50% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 2.895/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1981 a 2011, até 263 m, área parecida
50% da estimativa
Mediana R$ 3.040/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 11 prédios, metade entre R$ 2.317 e R$ 3.533/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 9.692/m² (mediana de 15).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 633.558
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
ITBI São Paulo (3%)R$ 19.007
Escritura e registro≈ R$ 9.503
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 129.700
TotalR$ 662.068
R$ 3.220/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 1.814
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 129.700 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 129.700; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 879.866R$ 217.798 (+25%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.297.000R$ 634.932 (+49%)
AnúnciosR$ 1.793.639R$ 1.131.571 (+63%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.452.265R$ 790.197 (+54%)
