São Paulo-SP. Bairro Moema. Alameda Jauaperi, 299 (entrada) e Av. Ministro Gabriel de Rezende Passos, 412. Condomínio ID Home & Lifestyle Jauaperi. Ap. nº 908 (9º pav. – Torre 2). Área priv. 20,610m². Matr. 240.113 do 14º RI local. Obs.: O comprador fica ciente, da impossibilidade da emissão da CND de IPTU, condicionada a regularização de débitos vinculados a dívida em área maior. Ocupado. (AF). (Cód. do imóvel 27185).
Dívidas
Informadas no anúncio
IPTUvalor não informado
Anúncio não diz quem pagaO comprador fica ciente, da impossibilidade da emissão da CND de IPTU, condicionada a regularização de débitos vinculados a dívida em área maior.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
R$ 379.251,00R$ 10.250/m² × 37 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 307.193,00 a R$ 420.969,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
17 anúncios no prédio (R$ 24.286/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 10.146/m², peso 17) e 20 vendas (área construída) em 2 prédios construídos de 2006 a 2036, até 104 m (R$ 12.019/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 378.838,00.
O valor atual do leilão (R$ 469.825,11) é 124% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 668.613,70+76%
Pelo anúncioR$ 450.476,00+19%17 anúncios no prédio pedem R$ 24.286/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsem dados do bairro
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
02/09/2026
APARTAMENTO 908
Apartamento(provável retomada pelo banco)
37 m²
R$ 415.000,00
R$ 11.216
R$ 415.000R$ 11.216/m²
25/04/2022
APARTAMENTO 908 TORRE 2
Apartamento
37 m²cadastro IPTU
R$ 378.885,19
R$ 10.240
R$ 467.857R$ 12.645/m²
Neste prédio
94% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 24.286/m² (mediana de 17), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (20,61 m²), 27 vendas saem por R$ 10.791/m² hoje e 11 anúncios pedem R$ 25.238/m² (+134%).
Prédios parecidos construídos de 2006 a 2036, até 104 m, área parecida
6% da estimativa
Mediana R$ 12.019/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 2 prédios, metade entre R$ 11.160 e R$ 13.509/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 17.000/m² (mediana de 1).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 469.825
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 23.491
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 14.095
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 8.889
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 516.300
R$ 25.051/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 658
Mediana de 17 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 400 a R$ 750). Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 379.251
Total R$ 137.049 acima (36% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 668.614
Total R$ 152.313 abaixo (23% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 450.476
Total R$ 65.824 acima (15% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.