12vc - 0126770-36.2000.8.19.0001
SALA 1705, do Condomínio do Edifício Centro da Barra, situado na Rua Gildásio Amado, nº 55 (com entrada suplementar pela Rua Alceu Amoroso Lima), Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ, com direito a 1 vaga de garagem, devidamente registrada, dimensionada e caracterizada no 9º Ofício do Registro Geral de Imóveis, sob a matrícula nº 145.245 e pela inscrição municipal 1.862.323-1 (IPTU), de fundos, área edificada de 29m². Edifício construído em 1990, com estrutura de concreto e alvenaria, com piso em cerâmica, recepcionista, segurança 24h, no entorno há farto transporte público urbano (BRT, ônibus, táxi, vans), próximo a vários shoppings, mercados, farmácias, e em área nobre da Barra da Tijuca. LAUDO DE AVALIAÇÃO: R$ 199.000,00 (em 10/05/23, fls. 57/58 do vol. 8).
Observação: O leilão será encerrado precisamente às 14h, portanto efetue seu lance antes deste horário! A cada lance ofertado uma nova contagem de 3 minutos será iniciada para permitir outros lances. Não havendo novo lance neste período, o leilão será finalizado
Faixa provável: R$ 148.659 a R$ 169.439(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 20 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 158.601.
O valor atual do leilão (R$ 99.500) é 62% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 199.000+24%
Pelo anúncioR$ 166.250+4%10 anúncios no prédio pedem R$ 6.034/m²; 5% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsó para apartamento e casa
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.512/m² em 20 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.998 e R$ 5.933/m². Anúncios pedem R$ 6.035/m² (mediana de 10). Na mesma planta (29 m²), 87 vendas saem por R$ 5.769/m² hoje e 6 anúncios pedem R$ 6.035/m² (+5%).
Prédios parecidos próximos, até 143 m, área parecida
referência
Mediana R$ 5.753/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 5.597 e R$ 6.334/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 7.833/m² (mediana de 12). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 99.500
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 4.975
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 2.985
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Carta de arrematação e registro≈ R$ 3.853
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Carta de arrematação + Registro + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 111.313
R$ 3.838/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 1.614
Mediana de 10 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 821 a R$ 3.210). Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 159.848
Total R$ 48.535 abaixo (30% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto; onde a prefeitura não publica o ITBI, só pelos anúncios. Detalhes na seção “Mercado”.
Avaliação do leiloeiroR$ 199.000
Total R$ 87.687 abaixo (44% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 166.250
Total R$ 54.937 abaixo (33% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
