Porto Alegre/RS. Bairro Higienópolis. Rua Dom Pedro II, 1240. Sala 411. Edifício Royal Center. Áreas: privativa 38,06m² e comum de 34,99m². Matrícula 81.562 do 4º RI local.
Observações: Regularizações e encargos perante os
órgãos competentes, correrão por conta do(a) comprador(a). O(a) Vendedor(a)
providenciará, sem prazo determinado, a baixa da averbação premonitória da Ação
Cautelar constante na Av.7 da citada matrícula. Desocupado. Eventual desocupação
por conta do(a) comprador(a).
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
Consulte os débitos de IPTU direto na prefeitura. É grátis: crie sua conta ou entre ao consultar.
Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Faixa provável: R$ 217.446,00 a R$ 278.128,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 5.876/m², peso 1), 15 anúncios no prédio (R$ 8.505/m² pedidos × 0,80, como os anúncios se comparam ao ITBI em Porto Alegre: R$ 6.804/m², peso 15) e 20 vendas em 5 prédios construídos de 1970 a 2000, até 358 m (R$ 5.000/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Porto Alegre até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 253.348,00.
O valor atual do leilão (R$ 269.000,00) é 106% desse valor.
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúncioR$ 291.318,00+15%15 anúncios no prédio pedem R$ 8.505/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsó para apartamento e casa
Neste prédio
94% da estimativa
Mediana R$ 5.876/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.876 e R$ 5.876/m². Anúncios pedem R$ 8.505/m² (mediana de 15), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (38,06 m²), 1 venda sai por R$ 5.950/m² hoje e 5 anúncios pedem R$ 5.237/m² (−12%).
Prédios parecidos construídos de 1970 a 2000, até 358 m, área parecida
6% da estimativa
Mediana R$ 5.000/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 5 prédios, metade entre R$ 3.911 e R$ 5.648/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 4.496/m² (mediana de 8).
Vendas: Prefeitura de Porto Alegre, dados abertos do ITBI. Em Porto Alegre o valor é a base de cálculo do ITBI (o maior entre o preço declarado e a avaliação da prefeitura), não o preço de venda. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Porto Alegre; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 269.000
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 13.450
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Porto Alegre (3%)R$ 8.070
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: LC 197/1989; LC 7/1973; Decreto 9.422/1989.
Escritura e registro≈ R$ 3.056
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Processamento eletrônico de dados + Selo digital do registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RS 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 293.576
R$ 7.713/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 559
Mediana de 15 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 320 a R$ 1.062). Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 252.844
Total R$ 40.732 acima (16% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
AnúnciosR$ 291.318
Total R$ 2.258 acima (1% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.