Venda diretaProcuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PRFN3)
Apartamento no Higienopolis
R. Alagoas, 1020, ap 71 · Higienopolis · São Paulo/SP
2 fotos
Resumo
Área privativa
383.418 m²
Área total
880.937 m²
Vagas
6
Tipo
Apartamento
Ocupação
Não informada
Matrícula
105019
Descrição do leiloeiro
Apartamento Higienopolis, Cond. Edificio Castelbianco, Rua Alagoas, 1020, ap. 71, com 383,418m2 de área útil, 6 vagas, área total de 880,937m2.
Matrícula: 105019
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 105019 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 9.692.414,00R$ 11.002/m² × 881 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 7.850.855,00 a R$ 10.758.580,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
4 anúncios no prédio (R$ 34.487/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 11.257/m², peso 4) e 12 vendas (área construída) em 4 prédios construídos de 2004 a 2034, até 950 m (R$ 9.981/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 9.640.083,00.
O valor atual do leilão (R$ 10.027.713,06) é 103% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 13.736.593,22+42%
Pelo anúncioR$ 11.900.705,00+23%4 anúncios no prédio pedem R$ 34.487/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 5.393.292,00−44%Higienópolis, acima de 200 m²: R$ 14.066/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
04/10/2021
APARTAMENTO 71 E VGS
Apartamento
881 m²
R$ 2.905.668,33 (5.45%)
R$ 60.516atípico
R$ 3.660.387R$ 76.234/m²
Neste prédio
80% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 34.487/m² (mediana de 4), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (383,418 m²), 2 vendas saem por R$ 76.234/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 31.332/m² (−59%).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 10.027.713
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 501.386
ITBI São Paulo (3%)R$ 300.831
Escritura e registro≈ R$ 150.416
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 10.980.346
R$ 28.638/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 9.447
Mediana de 4 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 7.395 a R$ 14.200). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 9.692.414−R$ 1.287.932 (-13%)
Avaliação do leiloeiroR$ 13.736.593R$ 2.756.247 (+20%)
AnúnciosR$ 11.900.705R$ 920.359 (+8%)
Média do bairro (ZAP)R$ 5.393.292−R$ 5.587.054 (-104%)