R$ 2.065.391,00R$ 5.450/m² × 379 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 1.776.236,00 a R$ 2.271.930,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 2.404/m², peso 1), 4 anúncios no prédio (R$ 15.111/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 5.128/m², peso 4) e 20 vendas (área construída) em 7 prédios construídos de 1996 a 2026, até 530 m (R$ 9.780/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 2.045.114,00.
O valor atual do leilão (R$ 1.924.689,19) é 93% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 3.020.000,00+46%
Pelo anúncioR$ 2.332.353,00+13%4 anúncios no prédio pedem R$ 15.111/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 2.345.221,00+14%Perdizes, de 150 a 175 m²: R$ 13.675/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
09/02/2026
APARTAMENTO 305 1DEP 4VG
Apartamento(provável retomada pelo banco)
379 m²
R$ 3.000.000,00
R$ 7.916atípico
R$ 3.065.549R$ 8.089/m²
19/03/2015
APARTAMENTO 305 1DEP
Apartamento
379 m²
R$ 1.166.098,62
R$ 3.077
R$ 1.695.056R$ 4.473/m²
Neste prédio
83% da estimativa
Mediana R$ 2.404/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 2.404 e R$ 2.404/m². Anúncios pedem R$ 15.111/m² (mediana de 4), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (171,5 m²), 44 vendas saem por R$ 5.555/m² hoje e 4 anúncios pedem R$ 15.111/m² (+172%).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 1.924.689
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 57.741
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Escritura e registro≈ R$ 12.934
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 302.000
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 1.995.363
R$ 11.635/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 3.000
Mediana de 3 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 1.368 a R$ 3.800). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 302.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 302.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 2.065.391
Total R$ 70.028 abaixo (3% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 3.020.000
Total R$ 1.024.637 abaixo (34% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 2.332.353
Total R$ 336.990 abaixo (14% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 2.345.221
Total R$ 349.858 abaixo (15% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
