DIREITOS DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - Apartamento 21, localizado no 2º andar, com 2 vagas de garagem, Edifício Mikonos, situado à Rua José de Almeida, 608, Vila Medeiros, Área Privativa 74,06m², Área Total 163,34m², Matrícula 268298 do 15º CRI de São Paulo/SP. 1) Conforme determinado no edital, o produto da venda será destinado ao pagamento de débitos de Condomínio, e caso o produto da venda não seja suficiente, a diferença será de responsabilidade do arrematante. Débitos Condomínio: R$ 54.450.863,00 (maio/2025). Débitos IPTU/Pref.: Constam Débitos de IPTU no valor de R$3.599,66 até 18/09/2026 e dívida ativa no valor de R$16.267,56, totalizando R$19.867,22 até 18/09/2026. 2) Eventual necessidade de regularização documental/construção junto aos órgãos competentes será de responsabilidade do Arrematante. 3) Condição de venda: À vista (não admite utilização de carta de crédito). 4) Proposta parcelada: Eventuais opções de envio de proposta na seção Formas de pagamento 5) Imóvel Ocupado. Desocupação por conta do Arrematante. 6) Serão alienados apenas os Direitos do Promitente Comprador, ou seja, o arrematante assumirá os direitos e deveres do comprador perante o Promitente Vendedor, e portanto deverá buscar a regularização contratual junto ao Vendedor (regularização de cessão de direitos / outorga de escritura definitiva / parcelas inadimplidas). NOTAS: 1) TEMA 1.134/2024 STJ O Superior Tribunal de Justiça (STJ), fixou a tese que a partir de outubro/2024 o arrematante não é mais responsável pelo pagamento dos débitos tributários (como por exemplo o IPTU) que já incidiam sobre o imóvel até a data de sua alienação (ou seja, da arrematação em leilão). Clique para visualizar a íntegra do Tema 1.134/2024 do STJ: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1134&cod_tema_final=1134 2) PROVIMENTO CNJ Nº 188 /2024: O artigo 320-G atribui ao juiz que determina a venda em leilão judicial, a responsabilidade de prever o cancelamento das restrições averbadas na matrícula, de modo que o arrematante pode receber em uma única Ordem Judicial a autorização para que o Cartório de Imóveis baixe todas as penhoras inseridas na matrícula do imóvel. Clique para visualizar a íntegra o Provimento CNJ nº188/2024: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5897
Comprador paga o que o lance não cobrirDébitos Condomínio: R$ 54.450.863,00 (maio/2025).
IPTUR$ 19.867em 18/09/2026
Pago com o valor do lanceDébitos IPTU/Pref.: Constam Débitos de IPTU no valor de R$3.599,66 até 18/09/2026 e dívida ativa no valor de R$16.267,56, totalizando R$19.867,22 até 18/09/2026.
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 268.298 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
R$ 400.364,00R$ 3.728/m² × 107,387 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 324.295,00 a R$ 444.404,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
6 anúncios no prédio (R$ 7.020/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 3.631/m², peso 6) e 20 vendas (área construída) em 3 prédios construídos de 1988 a 2018, até 140 m (R$ 4.313/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 396.989,00.
O valor atual do leilão (R$ 353.891,35) é 88% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 589.818,91+47%
Pelo anúncioR$ 467.874,00+17%6 anúncios no prédio pedem R$ 7.019/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 506.363,00+26%Vila Medeiros, de 60 a 90 m²: R$ 6.837/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
12/05/2021
BLOCO 1 APARTAMENTO 21 AGUAS
Apartamento
—
R$ 220.000,00 (1%)
—
R$ 282.931
14/12/2020
BLOCO 1 APARTAMENTO 23
Apartamento
—
R$ 185.000,12 (1%)
—
R$ 242.205
Neste prédio
86% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 7.020/m² (mediana de 6), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1988 a 2018, até 140 m, área parecida
14% da estimativa
Mediana R$ 4.313/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 3.798 e R$ 4.928/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 6.680/m² (mediana de 4).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 353.891
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 17.695
ITBI São Paulo (3%)R$ 10.617
Carta de arrematação e registro≈ R$ 3.015
IPTU em abertoquitado com o lance
Condomínio em aberto (anúncio)R$ 54.096.972
TotalR$ 54.482.190
R$ 735.649/m² · sem desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 755
Mediana de 6 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 600 a R$ 890). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 400.364−R$ 54.081.826 (-13508%)
Avaliação do leiloeiroR$ 589.819−R$ 53.892.371 (-9137%)
AnúnciosR$ 467.874−R$ 54.014.316 (-11545%)
Média do bairro (ZAP)R$ 506.363−R$ 53.975.827 (-10660%)