Sala Comercial 1402 situado à 0Avenida Presidente Vargas, 583, centro, Área Privativa 35m²(conf. laudo de avaliação), Matrícula 77595 do 02º CRI de Rio de Janeiro/RJ. 1) Débitos Condomínio: Informação Pendente. Débitos IPTU/Pref.: Não foi possível localizar os débitos tributários até a data da confecção do Edital de Leilão. 2) Eventual necessidade de regularização documental/construção junto aos órgãos competentes será de responsabilidade do Arrematante. 3) Condição de venda: À vista (não admite utilização de carta de crédito). 4) Imóvel Ocupado. Desocupação por conta do Arrematante NOTAS: 1) TEMA 1.134/2024 STJ O Superior Tribunal de Justiça (STJ), fixou a tese que a partir de outubro/2024 o arrematante não é mais responsável pelo pagamento dos débitos tributários (como por exemplo o IPTU) que já incidiam sobre o imóvel até a data de sua alienação (ou seja, da arrematação em leilão). Clique para visualizar a íntegra do Tema 1.134/2024 do STJ: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1134&cod_tema_final=1134 2) PROVIMENTO CNJ Nº 188 /2024: O artigo 320-G atribui ao juiz que determina a venda em leilão judicial, a responsabilidade de prever o cancelamento das restrições averbadas na matrícula, de modo que o arrematante pode receber em uma única Ordem Judicial a autorização para que o Cartório de Imóveis baixe todas as penhoras inseridas na matrícula do imóvel. Clique para visualizar a íntegra o Provimento CNJ nº188/2024: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5897
Anúncio não diz quem pagaDébitos Condomínio: Informação Pendente.
IPTUvalor não informado
Pago com o valor do lanceO Superior Tribunal de Justiça (STJ), fixou a tese que a partir de outubro/2024 o arrematante não é mais responsável pelo pagamento dos débitos tributários (como por exemplo o IPTU) que já incidiam sobre o imóvel até a data de sua alienação (ou seja, da arrematação em leilão).
IPTU na prefeitura
Entre na sua conta para consultar os débitos de IPTU na prefeitura.
Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
A matrícula não está disponível: o leiloeiro não publicou o documento neste anúncio, então não dá para analisá-la aqui. Ela é a nº 77.595 e pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis.
Faixa provável: R$ 163.645,00 a R$ 196.015,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 4 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 178.290,00.
O valor atual do leilão (R$ 41.758,81) é 23% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 83.517,62−54%
Pelo anúncioR$ 68.250,00−62%7 anúncios no prédio pedem R$ 2.167/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsó para apartamento e casa
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.138/m² em 4 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.798 e R$ 6.165/m². Anúncios pedem R$ 2.167/m² (mediana de 7). Na mesma planta (35 m²), 43 vendas saem por R$ 2.961/m² hoje e 3 anúncios pedem R$ 2.143/m² (−28%).
Prédios parecidos próximos, até 100 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.111/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 2.524 e R$ 3.719/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 3.393/m² (mediana de 9). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance máximo (conservador), para 25% de margemprovisórioR$ 77.000Não chega à 1ª praça (R$ 83.518); só vale na 2ª, a partir de R$ 41.759.Lance máximo provisório: cancelamento de ônus contado como 1 ato, sem leitura da matrícula.
2 dados pendentes
Lance mínimoR$ 41.759
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 2.088
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 1.253
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Carta de arrematação e registro≈ R$ 870
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (Carta de arrematação + Registro: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
IPTU em abertoquitado com o lance
Dívida de IPTU que fica com o comprador, pelo anúncio ou pela consulta à prefeitura, aplicada a regra de quem paga deste leilão.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 45.970
Na simulação o custo total é R$ 64.972: este total + posse e advogado R$ 4.626, certidões, cancelamentos e outros R$ 771, reforma R$ 5.385, custos até a venda R$ 8.220.
R$ 1.313/m² · sem condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 665
Mediana de 7 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 565 a R$ 721). Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. O lance máximo acima já conta esses custos.
Valor de mercadoR$ 179.830R$ 133.860 abaixo (74% do valor)
Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 83.518R$ 37.548 abaixo (45% do valor)
Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 68.250R$ 22.280 abaixo (33% do valor)
Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
