Número do Processo:
1002874-95.2024.8.26.0002
Ação:
Execução de Título Extrajudicial
Comarca:
São Paulo - SP
Foro:
Foro Regional II – Santo Amaro
Vara:
1ª Vara Cível
Juiz:
GUILHERME SILVA E SOUZA
Autor:
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL SUNNY GARDEN
Réu:
ESPÓLIO DE SILVIA MARIA DE ASSIS FERREIRA
Venda e arrematação do apartamento n° 53 do Condomínio Edifício Residencial Sunny Garden, localizado na Av. Portugal, 401 – Brooklin, São Paulo – SP, CEP: 04559-000. O imóvel assim se descreve e se caracteriza em sua matrícula: LOTE 2117: “O apartamento nº 53, localizado no 5º andar do RESIDENCIAL SUNNY GARDEN, situado na avenida Portugal nº 401, esquina com a rua Guararapes, no 30º Subdistrito Ibirapuera, contendo 63,07 metros quadrados de área privativa, 33,94 metros quadrados de área comum, 97,01 metros quadrados de área total e 1,30% de fração ideal do terreno; cabendo-lhe o direito de guarda e estacionamento de um veículo de passeio, em lugar indeterminado, na garagem coletiva, no subsolo ou pavimento térreo, estando a fração ideal correspondente a essa vaga computada na fração ideal do apartamento.”. Cadastro Municipal nº 085.107.0189-1. Matrícula nº 144.738 do 15º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo - SP.
1ª Vara Cível do Foro Regional II – Santo Amaro, São Paulo - SP
Ação
Execução de Título Extrajudicial
Exequente
Condomínio Edifício Residencial Sunny Garden
Executado
Espólio de Silvia Maria de Assis Ferreira
Dívidas
Informadas no anúncio
O anúncio não menciona dívidas do imóvel.
IPTU na prefeitura
Entre na sua conta para consultar os débitos de IPTU na prefeitura.
Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 576.179,00R$ 6.300/m² × 91,452 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 495.514,00 a R$ 633.797,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 venda no prédio (R$ 6.964/m², peso 1), 5 anúncios no prédio (R$ 12.077/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 6.247/m², peso 5) e 20 vendas (área construída) em 4 prédios construídos de 1968 a 1998, até 127 m (R$ 5.905/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 574.376,00.
O valor atual do leilão (R$ 579.991,15) é 101% desse valor.
Avaliação do leiloeironão informada
Pelo anúncioR$ 685.522,00+19%5 anúncios no prédio pedem R$ 12.077/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.014.183,00+76%Brooklin Paulista, de 60 a 90 m²: R$ 16.080/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
86% da estimativa
Mediana R$ 6.964/m² em 1 venda de área parecida (24 meses), metade entre R$ 6.964 e R$ 6.964/m². Anúncios pedem R$ 12.077/m² (mediana de 5), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1968 a 1998, até 127 m, área parecida
14% da estimativa
Mediana R$ 5.905/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 4 prédios, metade entre R$ 5.725 e R$ 6.402/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 10.214/m² (mediana de 5).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 579.991
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 29.000
ITBI São Paulo (3%)R$ 17.400
Escritura e registro≈ R$ 8.700
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 635.090
R$ 10.070/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.226
Mediana de 5 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 1.100 a R$ 1.289). Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 576.179−R$ 58.911 (-10%)
AnúnciosR$ 685.522R$ 50.432 (+7%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.014.183R$ 379.093 (+37%)
