Número do Processo:
0043112-20.2017.8.26.0100
Ação:
Cumprimento de sentença
Comarca:
São Paulo
Foro:
Foro Central Cível
Vara:
17ª Vara Cível
Autor:
Condomínio Edificio Miami Avenue
Réu:
Jose Antonio Valdo
Apartamento Residencial – Jardim Paulista/SP
Trata-se do Apartamento nº 114, localizado no 11º andar do "Edifício Miami Avenue", situado na Rua Cravinhos, nº 88, no nobre bairro do Jardim Paulista, em São Paulo/SP. O imóvel desfruta de uma das localizações mais valorizadas e cobiçadas da Zona Sul paulistana, situado a poucas quadras da Avenida Brigadeiro Luís Antônio, Avenida Paulista e do Parque Ibirapuera, rodeado por alta gastronomia, supermercados e conveniências.
De acordo com a matrícula imobiliária, a unidade conta com área privativa de 85,30 m² (85,2975 m²), área comum de 22,55 m² e área total construída de 107,85 m² (fração ideal de 1,4688% no terreno). A planta do apartamento oferece uma distribuição funcional e ampla, perfeita para projetos de modernização e reforma em um dos eixos mais nobres do mercado imobiliário da capital.
O imóvel reúne planta residencial versátil de 85 m² privativos, andar alto no condomínio e endereço prestigiado no Jardim Paulista, sendo ideal tanto para moradia quanto para investimento com alto potencial de valorização e rentabilidade em locação.
O imóvel reúne as seguintes características:
Apartamento residencial bem distribuído com 85,30 m² de área privativa
Localizado em andar alto no Edifício Miami Avenue
Inserido no bairro do Jardim Paulista, um dos metros quadrados mais desejados de São Paulo
Proximidade imediata com a Avenida Paulista, Parque Ibirapuera e eixos de alta gastronomia
Excelente infraestrutura de comércio, serviços, hospitais de ponta e transporte no entorno
Excelente oportunidade para moradia própria ou investimento de alto apelo patrimonial na Zona Sul paulistana
Sobre o Imóvel:
Área privativa: 85,30 m²
Área comum: 22,55 m²
Área total construída: 107,85 m² (107,8474 m²)
Fração ideal: 1,4688%
Matrícula: 72.079 – 4º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP
Inscrição Imobiliária: 014.048.0221-5
Localização: Rua Cravinhos, nº 88, apto. 114, Jardim Paulista, São Paulo/SP - CEP 01408-020
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 17.860,00R$ 9.831/m² × 123,685 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 15.360,00 a R$ 19.646,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 11.418/m², peso 2), 1 anúncio no prédio (R$ 14.706/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 7.607/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 10 prédios construídos de 1968 a 1998, até 273 m (R$ 8.881/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 1.4688% (fração à venda) · confiança média · à venda 1.4688% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 17.100,00.
O valor atual do leilão (R$ 572.539,27) é 3206% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.145.078,54+6311%
Pelo anúncioR$ 16.869,00−6%22 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 14.960/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 23.550,00+32%Jardim Paulista, de 60 a 90 m²: R$ 18.797/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
75% da estimativa
Mediana R$ 11.418/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 11.370 e R$ 11.467/m². Anúncios pedem R$ 14.706/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1968 a 1998, até 273 m, área parecida
25% da estimativa
Mediana R$ 8.881/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 8.086 e R$ 9.804/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 14.961/m² (mediana de 22).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 572.539
Comissão do leiloeiro (5%, anúncio)R$ 28.627
ITBI São Paulo (3%)R$ 17.176
Escritura e registro≈ R$ 8.588
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 626.931
R$ 7.350/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.570
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 17.860−R$ 609.071 (-3410%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.145.079R$ 518.148 (+45%)
AnúnciosR$ 16.869−R$ 610.062 (-3616%)
Média do bairro (ZAP)R$ 23.550−R$ 603.381 (-2562%)
