OPORTUNIDADE NA AV. IPIRANGA: ESCRITÓRIO COMERCIAL NO EDIFÍCIO FERRABINO
DESCRIÇÃO CONFORME MATRÍCULA: ESCRITÓRIO Nº 102, LOCALIZADO NO 10º ANDAR DO EDIFÍCIO FERRABINO, SITUADO NA AVENIDA IPIRANGA, Nº 337, NO 7º SUBDISTRITO-CONSOLAÇÃO, possui uma área privativa de 39,9000m², uma área de uso comum de 15,246m², com uma área total construída de 55,146m², correspondendo-lhe uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns de 2,3057%.
CONSTA DO LAUDO DE AVALIAÇÃO (fls. 140): Imóvel encontra-se mobiliado, abandonado há bastante tempo, porém, encontra-se em bom estado de conservação, tratando-se de uma sala e um banheiro a 100 metros da estação de metrô República.
MATRÍCULA Nº: 81.002 do 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP.
ÔNUS: A PENHORA dos bens encontra-se às fls. 54/56 dos autos, bem como na AV.05 da matrícula.
CONTRIBUINTE: 007.087.0377-1 (AV.01).
DÉBITOS FISCAIS: Em consulta realizada em 18/09/2026, constam débitos fiscais no valor total de R$ 2.502,55.
DÉBITO DA AÇÃO: R$ 108.372,69, em maio de 2026, a ser atualizado até a data da arrematação.
R$ 151.393,00R$ 2.703/m² × 56 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 122.628,00 a R$ 168.046,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
1 anúncio no prédio (R$ 6.222/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 3.325/m², peso 1) e 20 vendas (área construída) em 11 prédios construídos de 1944 a 1974, até 403 m (R$ 2.082/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 150.385,00.
O valor atual do leilão (R$ 313.219,92) é 207% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 447.457,03+196%
Pelo anúncioR$ 299.250,00+98%5 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 8.333/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPsó para apartamento e casa
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
28/02/2007
ESCR 102
Comercial
56 m²
R$ 41.000,00
R$ 732atípico
R$ 41.000R$ 732/m²
Neste prédio
50% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 6.222/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Prédios parecidos construídos de 1944 a 1974, até 403 m, área parecida
50% da estimativa
Mediana R$ 2.082/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 11 prédios, metade entre R$ 1.511 e R$ 3.124/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 8.333/m² (mediana de 5).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 313.220
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 15.661
O anúncio não informa a comissão; usamos os 5% usuais. É paga ao leiloeiro além do lance.
ITBI São Paulo (3%)R$ 9.397
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 11.154/1991; Decreto 55.196/2014.
Carta de arrematação e registro≈ R$ 3.110
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Carta de arrematação + Registro + Certidão da matrícula após o registro + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos SP 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
Tributos (anúncio)R$ 2.503
O anúncio não diz quem paga; somado ao total por precaução.
TotalR$ 343.890
R$ 8.619/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 579
Pelo único anúncio deste prédio no ZAP de tamanho parecido que informa o condomínio. Custo mensal até a venda, fora do total.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 151.393
Total R$ 192.497 acimaNossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 447.457
Total R$ 103.567 abaixo (23% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 299.250
Total R$ 44.640 acima (15% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
