Apartamento, 0.00 de área total, 114.52 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 3 qto(s), varanda, a.serv, WC, 1 sala(s), DCE, cozinha, 2 vaga(s) de garagem. 3 Quartos, 2 Vagas na Garagem, Varanda/sacada, Área de Serviço, 3 Wc, Sala, Dce, Cozinha. Imóvel com gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula. Regularização por conta do adquirente.
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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R$ 870.668,00R$ 5.137/m² × 169,49 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 809.721,00 a R$ 922.908,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 8 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Fortaleza até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 787.279,00.
O valor atual do leilão (R$ 637.314,30) é 73% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.000.000,00+15%
Pelo anúncioR$ 1.082.647,00+24%3 anúncios no prédio pedem R$ 10.504/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 815.406,00−6%Joaquim Tavora, de 90 a 120 m²: R$ 7.120/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.137/m² em 8 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.070 e R$ 5.232/m². Anúncios pedem R$ 10.504/m² (mediana de 3). Na mesma planta (114,52 m²), 12 vendas saem por R$ 5.317/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 10.435/m² (+96%).
Prédios parecidos construídos de 1998 a 2028, até 372 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.849/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 7 prédios, metade entre R$ 3.212 e R$ 4.782/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 10.470/m² (mediana de 6). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em Fortaleza o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de Fortaleza, transações imobiliárias com ITBI. Em Fortaleza o valor é a base de cálculo do ITBI, não o preço de venda. A prefeitura atualiza o arquivo raramente: a última versão vai até fevereiro de 2026. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Fortaleza; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 637.314
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 31.866
ITBI Fortaleza (2%)R$ 12.746
Escritura e registro≈ R$ 6.322
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 100.000
TotalR$ 688.248
R$ 6.010/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 1.281
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 1.262 a R$ 1.300). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 100.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 100.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 870.668R$ 182.420 (+21%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.000.000R$ 311.752 (+31%)