Apartamento, 114.00 de área total, 114.00 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, WC Emp, 2 sala(s), cozinha, Terraco, 1 vaga(s) de garagem. 2 Quartos, 1 Vaga na Garagem, Área de Serviço, Wc, wc Emp, 2 Salas, Cozinha, Terraço. Imóvel com gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula. Regularização por conta do adquirente.
Dívidas
IPTU na prefeitura
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Mercado
Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Faixa provável: R$ 355.047 a R$ 486.546(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Sem vendas do mesmo tamanho no prédio: mediana de 20 vendas em 12 prédios próximos, até 479 m, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 422.826.
O lote tem 2 matrículas; 1 delas não entra nesta estimativa.
O valor atual do leilão (R$ 169.014) é 39% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 346.000−21%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 529.720+21%Cachambi, de 90 a 120 m²: R$ 4.647/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
09/2012
APARTAMENTO 403 BLOCO II
Apartamento
57 m²
R$ 200.000
R$ 3.509
R$ 270.680R$ 4.749/m²
11/2011
APARTAMENTO 403 BLOCO II
Apartamento
57 m²
R$ 78.000
R$ 1.368
R$ 119.052R$ 2.088/m²
Neste prédio
referência
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses.
Prédios parecidos próximos, até 479 m, área parecida
base da estimativa
Mediana R$ 3.845/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 12 prédios, metade entre R$ 2.608 e R$ 4.670/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.278/m² (mediana de 1).
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 169.014
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão (não há: venda sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 5.070
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 8.681
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertoaté R$ 34.600
O anúncio limita a parte do comprador a este valor; o restante fica com o vendedor. Não entra no total enquanto a dívida não é conhecida.
TotalR$ 182.765
R$ 1.603/m² · sem IPTU, condomínio
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 34.600 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 34.600; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 438.330
Total R$ 255.565 abaixo (58% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto; onde a prefeitura não publica o ITBI, só pelos anúncios. Detalhes na seção “Mercado”.
Avaliação do leiloeiroR$ 346.000
Total R$ 163.235 abaixo (47% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
Média do bairro (ZAP)R$ 529.720
Total R$ 346.955 abaixo (65% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
