Faixa provável: R$ 200.716 a R$ 228.773(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 12 vendas no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 202.523.
O valor atual do leilão (R$ 286.375) é 133% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 288.000+33%
Pelo anúncioR$ 216.481±0%6 anúncios no prédio pedem R$ 4.848/m²; 5% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 259.833+20%Irajá, até 60 m²: R$ 5.528/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
08/2020
BLOCO 2 APARTAMENTO 1002
Apartamento
47 m²
R$ 238.258
R$ 5.069
R$ 289.507R$ 6.159/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 4.592/m² em 12 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 3.157 e R$ 5.366/m². Anúncios pedem R$ 4.849/m² (mediana de 6). Na mesma planta (47 m²), 46 vendas saem por R$ 6.025/m² hoje e 2 anúncios pedem R$ 5.096/m² (−15%).
Prédios parecidos próximos, até 283 m, área parecida
referência
Mediana R$ 3.526/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 5 prédios, metade entre R$ 2.805 e R$ 4.212/m². O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 286.375
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 14.319
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 8.591
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 9.283
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 318.568
R$ 6.778/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 500
Mediana de 6 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 460 a R$ 722). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 215.824
Total R$ 102.744 acima (48% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto; onde a prefeitura não publica o ITBI, só pelos anúncios. Detalhes na seção “Mercado”.
Avaliação do leiloeiroR$ 288.000
Total R$ 30.568 acima (11% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 216.481
Total R$ 102.087 acima (47% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 259.833
Total R$ 58.735 acima (23% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
