R$ 155.234,00R$ 1.782/m² × 87,11 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 125.740,00 a R$ 172.310,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
9 anúncios no prédio (R$ 4.750/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em Fortaleza: R$ 1.744/m², peso 9) e 20 vendas (área construída) em 1 prédio próximos, até 50 m (R$ 2.126/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Fortaleza até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 152.455,00.
O valor atual do leilão (R$ 155.293,31) é 100% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 155.000,00±0%
Pelo anúncioR$ 182.286,00+17%9 anúncios no prédio pedem R$ 4.750/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 324.700,00+109%Parque Dois Irmãos, até 60 m²: R$ 7.615/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências com a mesma inscrição do IPTU.
10/12/2024
—
Apartamento(provável retomada pelo banco)
87.11 m²
R$ 155.293,31
R$ 1.783
R$ 187.796R$ 2.156/m²
Neste prédio
90% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 4.750/m² (mediana de 9), que entram na estimativa no nível do ITBI.
Em Fortaleza o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de Fortaleza, transações imobiliárias com ITBI. Em Fortaleza o valor é a base de cálculo do ITBI, não o preço de venda. A prefeitura atualiza o arquivo raramente: a última versão vai até fevereiro de 2026. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Fortaleza; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 155.293
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 7.765
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Fortaleza (2%)R$ 3.106
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: LC 159/2013 (Código Tributário do Município de Fortaleza), arts. 303 e 306, red. LC 318/2021.
Escritura e registro≈ R$ 6.445
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (Registro + Escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação: Tabela de emolumentos CE 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio em abertonão informado
O anúncio não informa dívida de condomínio, então ela não entra no total. Confirme com a administradora antes do lance.
TotalR$ 172.609
R$ 4.048/m² · sem IPTU, condomínio
Condomínio por mês≈ R$ 270
Mediana de 5 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 220 a R$ 400). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 155.234
Total R$ 17.375 acima (11% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 155.000
Total R$ 17.609 acima (11% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
AnúnciosR$ 182.286
Total R$ 9.677 abaixo (5% do valor)Mediana do preço pedido em anúncios parecidos no ZAP, já descontada a negociação usual.
Média do bairro (ZAP)R$ 324.700
Total R$ 152.091 abaixo (47% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.