Apartamento, 540.10 de área total, 241.75 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 4 qto(s), a.serv, WC, WC Emp, 2 sala(s), 1 lavabo(s), DCE, cozinha, 4 vaga(s) de garagem. 4 Quartos, 4 Vagas na Garagem, Área de Serviço, 3 Wc, wc Emp, 2 Salas, Lavabo, Dce, Cozinha. Imóvel ocupado.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 936.915,00R$ 1.732/m² × 541 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 758.901,00 a R$ 1.039.976,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
6 anúncios no prédio (R$ 5.134/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI em São Paulo: R$ 1.720/m², peso 6) e 20 vendas (área construída) em 10 prédios construídos de 1977 a 2007, até 384 m (R$ 1.800/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 932.510,00.
O valor atual do leilão (R$ 825.322,02) é 88% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 1.295.000,00+38%
Pelo anúncioR$ 1.116.879,00+19%6 anúncios no prédio pedem R$ 5.133/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 1.465.948,00+56%Vila Suzana, acima de 200 m²: R$ 6.064/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
27/02/2026
APARTAMENTO 81
Apartamento(provável retomada pelo banco)
541 m²
R$ 1.344.362,00
R$ 2.485
R$ 1.366.665R$ 2.526/m²
20/09/2022
APARTAMENTO 81
Apartamento
541 m²
R$ 1.250.000,00
R$ 2.311
R$ 1.509.127R$ 2.790/m²
Neste prédio
86% da estimativa
Nenhuma venda de área parecida nos últimos 36 meses. Anúncios pedem R$ 5.134/m² (mediana de 6), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (241,75 m²), 12 vendas saem por R$ 1.989/m² hoje e 4 anúncios pedem R$ 5.249/m² (+164%).
Prédios parecidos construídos de 1977 a 2007, até 384 m, área parecida
14% da estimativa
Mediana R$ 1.800/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 10 prédios, metade entre R$ 1.226 e R$ 2.206/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 5.397/m² (mediana de 12).
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 825.322
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
ITBI São Paulo (3%)R$ 24.760
Escritura e registro≈ R$ 12.380
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 129.500
TotalR$ 862.462
R$ 3.568/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 3.378
Mediana de 5 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 2.682 a R$ 3.914). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 129.500 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 129.500; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Margem sobre
Valor de mercadoR$ 936.915R$ 74.453 (+8%)
Avaliação do leiloeiroR$ 1.295.000R$ 432.538 (+33%)
AnúnciosR$ 1.116.879R$ 254.417 (+23%)
Média do bairro (ZAP)R$ 1.465.948R$ 603.486 (+41%)
