MATRÍCULA Nº 94.859 DO 10º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO/SP - IMÓVEL: O apartamento nº 313-B, localizado no 3º andar do EDIFÍCIO ADELINO GASPAR, à Rua AIBI s/nº, no 14° subdistrito, Lapa, com a área útil de 88,685m2, a área comum de 19,861m2, totalizando a área de 108,546m2, cabendo-lhe a fração ideal de 0,84660% no terreno descrito na inscrição de condomínio 738 deste Cartório. Consta na Av.03 desta matrícula que o imóvel se acha atualmente lançado pela rua Aibi, nº16. Consta na Av.05 desta matrícula a penhora exequenda do imóvel desta matrícula, sendo nomeado depositário o executado.
Contribuinte nº 024.071.0122-7 (conf.av.03). Consta no site da Prefeitura de São Paulo/SP que não há débitos inscritos na Dívida Ativa e não há débitos de IPTU para o exercício atual (17/09/2026).
Débito desta ação às fls.360 no valor de R$ 439.947,13 (abril/2026).
Anúncio não diz quem pagaDébito desta ação às fls.360 no valor de R$ 439.947,13 (abril/2026).
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Mercado
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Análise da matrícula
Lemos a matrícula e apontamos penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária, usufruto e outros riscos para quem arremata.
Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 7.763,00R$ 7.131/m² × 128,593 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 7.064,00 a R$ 8.462,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 3 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026 × 0.8466% (fração à venda) · confiança média · à venda 0.8466% do imóvel
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 7.491,00.
O valor atual do leilão (R$ 489.299,77) é 6303% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 815.499,61+10405%
Pelo anúncioR$ 6.757,00−13%11 anúncios nos prédios parecidos pedem R$ 10.000/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 9.650,00+24%Vila Ipojuca, de 60 a 90 m²: R$ 12.853/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 7.131/m² em 3 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 6.931 e R$ 7.321/m². Anúncios pedem R$ 9.297/m² (mediana de 2).
Prédios parecidos construídos de 1960 a 1990, até 209 m, área parecida
referência
Mediana R$ 4.654/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 9 prédios, metade entre R$ 3.894 e R$ 4.952/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 10.000/m² (mediana de 11). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 489.300
Comissão do leiloeiro (5%, usual)R$ 24.465
ITBI São Paulo (3%)R$ 14.679
Escritura e registro≈ R$ 7.339
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 535.783
R$ 6.041/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 978
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 842 a R$ 1.113). Custo mensal até a venda, fora do total.
