Faixa provável: R$ 177.035,00 a R$ 226.441,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
2 vendas no prédio (R$ 5.598/m², peso 2) e 1 anúncio no prédio (R$ 1.580/m² pedidos × 0,75, como os anúncios se comparam ao ITBI no Rio de Janeiro: R$ 1.185/m², peso 1), vendas corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança média
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 189.727,00.
O valor atual do leilão (R$ 77.596,28) é 38% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 156.714,37−24%
Pelo anúnciopoucos anúncios comparáveis
Média do bairro no ZAPR$ 134.676,00−35%Senador Vasconcelos: R$ 2.700/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências da mesma unidade no mesmo prédio.
02/2025
CAS 4
Casa(provável retomada pelo banco)
50 m²
R$ 256.340,40
R$ 5.127
R$ 279.100R$ 5.582/m²
08/2023
CAS 4
Casa
50 m²
R$ 250.000,00
R$ 5.000
R$ 284.724R$ 5.694/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.598/m² em 2 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 5.590 e R$ 5.606/m². Anúncios pedem R$ 1.580/m² (mediana de 1), que entram na estimativa no nível do ITBI. Na mesma planta (49,88 m²), 6 vendas saem por R$ 5.598/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 1.580/m² (−72%).
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 77.596
Menor lance aceito na próxima praça, conforme o anúncio do leiloeiro.
Comissão do leiloeiro (venda direta, sem leiloeiro)R$ 0
Percentual sobre o lance, pago ao leiloeiro além do lance.
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 2.328
Imposto da prefeitura sobre a compra, calculado sobre o lance. Alíquota: Lei 1.364/1988, arts. 14-19, red. Lei 5.740/2014 e Lei 6.250/2017 (3% desde 01/01/2018).
Escritura e registro≈ R$ 3.459
Custos de cartório para passar o imóvel para o seu nome, pela tabela de emolumentos do estado (a partir de: Registro + Escritura + ISS da escritura + Certidão da matrícula após o registro + Prenotação e sua certidão + Comunicações (4) + Busca no banco de indisponibilidades + Selo de fiscalização (certidões) + Selo de fiscalização + ISS sobre os emolumentos: Tabela de emolumentos RJ 2026 (registro)).
Ainda sem valor: toque em “consultar” para ir à consulta na prefeitura, na seção “Dívidas”. Até lá não entra no total.
Condomínio (loteamento)não se aplica
O anúncio não põe o imóvel em condomínio, então não há taxa nem dívida de condomínio. Se for um loteamento fechado, informe a taxa na simulação.
TotalR$ 83.383
R$ 1.672/m² · sem IPTU
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 15.671 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 15.671; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
Total e valores de referênciaDiferença bruta, sem custos de venda e posse. A análise completa conta esses custos e calcula o lance máximo.
Valor de mercadoR$ 205.855
Total R$ 122.472 abaixo (59% do valor)Nossa estimativa pelas vendas registradas na prefeitura (ITBI) e pelos anúncios parecidos por perto. Detalhes em “Preços na região”.
Avaliação do leiloeiroR$ 156.714
Total R$ 73.331 abaixo (47% do valor)Valor do laudo de avaliação que o leiloeiro publica. Pode estar desatualizado ou longe do preço de mercado.
Média do bairro (ZAP)R$ 134.676
Total R$ 51.293 abaixo (38% do valor)Preço pedido médio do bairro no ZAP para a área deste imóvel.
