Faixa provável: R$ 149.067,00 a R$ 169.904,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 5 vendas no prédio, nos últimos 36 meses, corrigidas pelo FipeZap Rio de Janeiro até 09/2026 · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 144.819,00.
O valor atual do leilão (R$ 178.538,06) é 111% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 162.000,00+1%
Pelo anúncioR$ 112.803,00−30%3 anúncios no prédio pedem R$ 2.885/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 166.587,00+4%Guadalupe, até 60 m²: R$ 3.834/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 3.689/m² em 5 vendas de área parecida (36 meses), metade entre R$ 3.508 e R$ 3.832/m². Anúncios pedem R$ 2.885/m² (mediana de 3). Na mesma planta (43,45 m²), 15 vendas saem por R$ 3.833/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 3.605/m² (−6%).
Prédios parecidos próximos, até 528 m, área parecida
referência
Mediana R$ 5.884/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 7 prédios, metade entre R$ 4.538 e R$ 6.633/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 2.895/m² (mediana de 1). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Vendas: Prefeitura do Rio de Janeiro, transações de ITBI. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 09/2026 pela variação do FipeZap Rio de Janeiro; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 178.538
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 8.927
ITBI Rio de Janeiro (3%)R$ 5.356
Escritura e registro≈ R$ 7.807
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertonão informado
TotalR$ 200.628
R$ 4.617/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 523
Mediana de 2 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 515 a R$ 530). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador
IPTU e tributosComprador
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.