Apartamento, 0.00 de área total, 33.54 de área privativa, 0.00 de área do terreno. Imóvel ocupado.
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Buscando vendas registradas e anúncios do prédio e de prédios parecidos…
Análise da matrícula
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Mercado
Valor de mercado estimado
R$ 240.636,00R$ 5.469/m² × 44 m² (área construída)
Faixa provável: R$ 223.791,00 a R$ 255.074,00(onde caiu metade das vendas reais em estimativas como esta)
Mediana de 16 vendas (área construída) no prédio, nos últimos 24 meses, corrigidas pelo FipeZap São Paulo até 08/2026; 1 arrematação em leilão fica de fora · confiança alta
Com os valores do ITBI sem correção: R$ 232.892,00.
O valor atual do leilão (R$ 146.953,08) é 61% desse valor.
Avaliação do leiloeiroR$ 240.000,00±0%
Pelo anúncioR$ 306.299,00+27%8 anúncios no prédio pedem R$ 10.147/m²; 10% a menos, como costuma fechar
Média do bairro no ZAPR$ 323.448,00+34%Jardim Prudência, até 60 m²: R$ 9.644/m² pedido, prédios de todas as idades · fonte
Este imóvel
Transferências registradas com a mesma matrícula.
24/04/2026
APARTAMENTO 1204
Apartamento(provável retomada pelo banco)
44 m²
R$ 254.297,44
R$ 5.779
R$ 256.936R$ 5.839/m²
Neste prédio
base da estimativa
Mediana R$ 5.469/m² em 16 vendas de área parecida (24 meses), metade entre R$ 4.728 e R$ 6.141/m²; 1 arrematação em leilão fica de fora. Anúncios pedem R$ 10.147/m² (mediana de 8). Na mesma planta (33,54 m²), 8 vendas saem por R$ 5.872/m² hoje e 1 anúncio pede R$ 10.294/m² (+75%).
Prédios parecidos construídos de 2008 a 2038, até 164 m, área parecida
referência
Mediana R$ 6.678/m² nas 20 vendas mais próximas (24 meses) em 3 prédios, metade entre R$ 5.985 e R$ 7.048/m². Anúncios nesses prédios pedem R$ 8.816/m² (mediana de 3). O prédio tem vendas suficientes: estes ficam como referência.
Em São Paulo o ITBI só traz a área construída, que inclui as áreas comuns; a área privativa do anúncio é convertida para essa base.
Vendas: Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Valores declarados pelo comprador na guia do ITBI. A estimativa e as medianas trazem cada venda para 08/2026 pela variação do FipeZap São Paulo; as tabelas mostram o valor do ITBI. Anúncios: ZAP Imóveis, preço pedido, guardados por 14 dias; a venda costuma fechar abaixo. Estimativas não substituem uma avaliação.
Custo total estimado
Lance mínimoR$ 146.953
Comissão do leiloeiro (5%, edital)R$ 7.348
ITBI São Paulo (3%)R$ 4.409
Escritura e registro≈ R$ 2.204
IPTU em abertoconsultar
Condomínio em abertoaté R$ 24.000
TotalR$ 160.914
R$ 4.798/m² · sem IPTU, condomínio, desocupação
Condomínio por mês≈ R$ 408
Mediana de 8 anúncios deste prédio no ZAP, de tamanho parecido (R$ 250 a R$ 450). Custo mensal até a venda, fora do total.
Quem paga as dívidas
CondomínioComprador, até R$ 24.000 (10% da avaliação)
IPTU e tributosComprador se < R$ 24.000; acima, o vendedor paga tudo
Conforme o anúncio deste imóvel. A regra muda de imóvel para imóvel.
